「2024年05月」の記事一覧（21件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/20 12:13
【手付金の額は一般的にどれくらい？解説します！】
Aさん不動産の売買契約でも手付金がありますよね？
不動産売却プロ
売買契約の締結の際に、売買代金の一部として
買主から売主に手付金を支払うことが一般的です。
その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？
不動産売却プロ
売買契約については売主買主双方の合意があって成立するものです。
手付金の額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。
Aさん
そうなんですね。でも一般的にはどれぐらいなんですか？
不動産売却プロ
一般的には売買代金の一割を手付金とすることが多いかと思います。
Aさん
3000万円の売買代金だと300万円の手付金ということですね。
不動産売却プロ
はい、ただし宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などの未完成物件の場合、
売買代金の5%や1000万円を超える手付金であれば、
銀行等と保証委託契約をするなど手付金の保全措置を講じる必要があります。
手付金の煩雑さなどから、保全措置が必要のない金額で設定することが多いです。
Aさん
そういった決まりがあるんですね。
不動産売却プロ
また、買主様が売買価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合には1割より少額な手付金を希望されるケースもあります。
Aさん
なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。
不動産売却プロ
手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や、
売主の手付金倍返しで解除できる手付解除等が設定されます。
これは売主、買主どちらの権利でもあります。
手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、
少なすぎると解除のハードルが低すぎるということになります。
Aさん
たしかにそうですね。
不動産売却プロ
不動産取引は個別性が高いので、
その手付金額とする理由を担当者に聞いたり相談されるのがいいかと思います。
Aさん
わかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/16 20:56
【借地権付き建物を売却する場合の注意点は？解説します！】
Aさん相続により借地権付き建物を取得したのですが、売却できるのでしょうか？
不動産売却プロ結論からお伝えすると売却はできますが、注意が必要です。
Aさんそれは何ですか？
不動産売却プロ借地権付き建物を売却するなら、地主の承諾をもらう必要があります。
また、承諾をもらうだけでなく、
借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となります。
Aさんえっ、承諾料を払わないといけないんですか！？
不動産売却プロそうなんです。
理由は、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がないので、
そのリスクに対して支払う必要があります。
承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的な借地権の価格の5％〜15％程です。
Aさんわかりました、、、承諾を取ったらどのような流れになりますか？
不動産売却プロ主な売却方法は2つあります。
①借地権付き建物として売る
②土地所有権とセットで売る
また、こちらは承諾は必要ないですが、土地所有者に売却することもできます。
Aさん一つ目の「借地権付き建物として売る」とは、どういったものですか？
不動産売却プロ通常の戸建て住宅などと同じ様に売却する方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。
売却活動の時期や販売価格を自分で決めることができる、自由度の高い販売方法です。
Aさんそれだとわかりやすくていいですね。
不動産売却プロただし、土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、
売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、
売却期間が長引くことがあるでしょう。
Aさんたしかに土地が付いている物件がライバルになると考えると、
すんなり売却とはいかないですよね、、、
不動産売却プロそうですね。次に、二つ目の「土地所有権とセットで売却する」です。
まず最初に地主から底地権を購入し、
所有権を完全に取得した上で第三者に売却する方法です。
Aさん先程の地主に買ってもらうのと逆で、こちらが底地を購入するということですか？
不動産売却プロ地主を説得し土地と建物をセットで売却できれば、
その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。
借地権と建物のセットで売却するよりも所有権を丸ごと販売するため
不動産価値は高くなり、より高値で売却することができます。
Aさんたしかにこれだと売却がしやすそうですね。
ただ、一時的に底地を購入するために資金が必要になるということですよね？
不動産売却プロそうですね、この部分はデメリットになるかもしれないですね。
最後に、「土地所有者に売却する」ですが、これはそのままの意味で
第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。
仲介のように買主を探す必要がないので、
早く売却活動を終えることができるメリットがあります。
Aさんたしかに、地主に買っていただけたら一番楽かも？
不動産売却プロただ、地主が借地権を取り戻す気がない場合もありますし、
貸しているという立場にあり価格交渉の話がなかなか終わらないという可能性もあります。
地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、
最初からあてにしないようにした方が良いですね。
Aさんまぁ、そんなうまい話はないですよね、、、
不動産売却プロそうですね、借地権付き建物は、通常とは条件が異なる不動産です。
そのため売却しづらいということはあるでしょう。
しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。
そのようなメリットも生かして売却活動を進めていくといいですよね。
Aさんたしかにそういう見方もできますね。
不動産売却プロ売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。
確実に借地権付き建物を売却したいのであれば、
良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うといいと思います。
Aさんわかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/15 01:32
【相続したら不動産屋からDMが届くのはなぜ？解説します！】
Aさん今年父から不動産を相続したのですが、
手続きが終わったら不動産会社からダイレクトメールが届くようになりました。
これはどうしてなんですか？教えてください。
不動産売却プロ不動産を相続されたということですが、相続された不動産は登記されましたか？
Aさんもちろん登記の手続きをしました。
不動産売却プロそうですよね。そうすると法務局にお父様から相続をした履歴が残ります。
誰が相続をして不動産を受け継いだのかわかるようにするためですが、
この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、
法務局で手数料を支払えば本人以外でもわかることができますので、
届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。
Aさんそうなんですね。それって誰でもみることは可能なのでしょうか？
不動産売却プロはい、誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。
Aさんわかりました。もう一つ伺ってもよろしいでしょうか。
ダイレクトメールには相続した不動産の近隣に購入希望者がいると記載がありました。
家の場所は市内へのアクセスもいいのですが、
築年数は40年以上経っていて価値はないと思うんです。
そんな家でも欲しい人はいますかね？なんか胡散臭いのですが、、、
不動産売却プロたしかに家を見ないで欲しがる人がいるなんて、胡散臭く思えますよね。
ですが、相続された土地は市内ですし、
始動性があるのであれば建物は古くても土地は欲しいと思う方はおられます。
Aさんそうなんですか。あまりよくわからないのですが、そんなものですかね、、、
相続した不動産をどうしようかとしばらく悩んでいたのですが、
あまりにもタイミングよくダイレクトメールが来るようになったので
騙されるのではないかと疑心暗鬼になっていました。
不動産売却プロそうですよね。ダイレクトメールの送付元が地元の会社であれば、
なおさら土地市場を熟知しているので、
購入検討のお客様がおられるエリアにしかダイレクトメールは出さないかと思います。
今後の方針を定めるうえでもご相談されてもいいかと思います。
Aさん相談した場合、費用が発生するのでしょうか？
不動産売却プロいいえ、土地活用の相談であれば無料で請け負う会社が多数です。
Aさんまだ、売るかどうかも決めてないんですが、相談しても大丈夫でしょうか？
不動産売却プロまったく問題ありません。
お気軽に相談していただければと思います。
Aさんなるほど、安心しました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/14 22:44
【マンションの査定はどのように行うの？解説します！】
Aさんマンションの査定はどのように行っているのですか？
不動産売却プロ居住用マンションであれば、一般的には取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは、同じマンション内など、
できる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較して計算します。
Aさん一戸建てのように、土地と建物に分けて算出しないんですね？
不動産売却プロマンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出しません。
また、同じマンション内の事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば
日当たりや眺望も変わってくるので価格も変わってきます。
Aさん階数が高くなるほど価格も高くなるのですか？
不動産売却プロ多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや
全ての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは
安くなることもあり得ます。
Aさんそういうケースもあるのですね！その他は何かありますか？
不動産売却プロ管理状況もポイントです。管理会社の委託されてる場合や自主管理と言って
マンションの所有者で管理している場合もあります。
また、長期修繕計画という将来的にマンションをどのように修繕していくかの
計画及びそれに向けた積立金がしっかりできているかがポイントになります。
Aさん修繕というのは、外壁の塗り直しをしたりとか、そういうことですか？
不動産売却プロそれも修繕の一つですね。マンションの年数が経つと劣化してきますので、
外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。
もちろん費用が発生しますので、そのための計画や積立てができていないと
思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。
Aさん急に言われても困ってしまいますよね。
管理会社が入っていればそういうことをやっていただけるんですね？
不動産売却プロ基本的には大丈夫だと思いますが、
自主管理の場合はそういった計画がしっかりしていない可能性もあり注意が必要です。
Aさんだから金額に影響されるんですね？
まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がないことがありますよね？
不動産売却プロそうですね。同じマンション内で事例がない場合は、
できるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、
新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。
Aさんその場合はどうするんですか？
不動産売却プロ基本的には極力近い事例を基に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。
査定においては根拠を示すことが必要になっており、
成約事例を必要とはされていないため、
そのマンションが新築で販売された金額を基にそこからの相場の増減率を基に
算出する場合もあります。
Aさんなるほど、ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/11 17:34
【不正形地の査定はどのように行うの？】
Aさん自分が持っている戸建てを売却しようと思っていますが、少し形が変わっているんです。
接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なので、
土地価格は高くないと聞いたのですが、本当ですか？
不動産売却プロいわゆる旗竿地ですね。
旗のような形の土地なので、この様に呼ばれています。
価格が高くないと言う点については一般的には、その様に言われています。
Aさんどの様な査定方法があるのでしょうか？
不動産売却プロ通常土地の査定価格は、取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件の近い不動産の
過去の成約事例をいくつか選んで、平均坪単価を算出し、
算出された単価に売却する不動産の広さをかけて計算する方法です。
同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、
旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。
他に、旗竿地の場合には、路線価を使って計算します。
Aさん路線価ですか。
不動産売却プロ路線価とは、国税庁が毎年7月から8月に公表する
その年の1月1日時点における主要な道路に面した
1平米あたりの土地価格を公表するもので、
相続税や贈与税を計算するときに活用されます。
Aさん国税庁ですか・・・
不動産売却プロ
あまり馴染みが無いかもしれませんね。
路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、
その公示価格を1.1から2倍したものが実勢価格の目安とされています。
つまり路線価を1.3から1.5倍にすればおおよその相場価格がわかります。
Aさん路線価で土地面積をかければ査定金額がわかるということでしょうか？
不動産売却プロ土地の評価は奥行きの長さによって影響します。
奥行きが極端に短い場合や長い場合は、
一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。
そのため路線価を計算する時には、奥行き価格補正率を掛け算しないといけません。
Aさん奥行き価格補正率とは何でしょうか？
不動産売却プロ奥行き価格補正率とは、その宅地から奥行距離に応じて、
奥行き価格補正率表に定められている補正率です。
正確な表現で言うと、道路からの奥行きの長さに応じて、
路線価を調整する為の補正率です。
Aさん奥行き価格補正率を使ってどの様に計算するのですか？
不動産売却プロ1平米あたりの路線価格＝路線価×奥行価格補正率で計算します。
Aさんこれで査定金額が出ますね。
不動産売却プロこれは路線価での計算方法ですが、
旗竿地の場合間口が狭小な宅地などや不整形地の計算をしなくてはいけません。
Aさん
２つの違いを教えてください。
不動産売却プロ間口が狭小な宅地などは、1平米あたりの路線価格に
間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。
間口狭小補正率は、間口の狭い土地の票価額を減額する補正率です。
奥行長大補正率とは、間口の割に奥行きや
長い土地の相続税評価額を減額する事を言います。
どちらも旗竿地の様な特徴のある土地に対して補正を行うために
地区や距離によって数値化されています。
Aさん不整形地の計算を教えてください。
不動産売却プロ不整形地は、1平米あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算して計算します。
不整形地補正率は、崖地割合で定められます。
崖地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地、
想定整形地を想定した場合、想定整形地のうち不整形地以外の土地を言います。
また、不整形地補正率の適用については、
不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率のいずれか有利な方で、計算します。
Aさん不整形地の場合も、路線価格に対して補正率を掛けて調整を図るのですね。
うちの土地の場合は、どうでしょうか？
不動産売却プロ
一概には言えませんが、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところです。
Aさんその金額で、売却出来ますか？
不動産売却プロ
残念ながら、この方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。
ここから過去に売れた旗竿地と比較し、
現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。
詳しくは、地元に密着した不動産会社に尋ねて頂くと、
近隣事例も熟知しているので、正確な査定金額が出るかと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/09 08:33
【転勤時、売却・賃貸どちらがお得？解説します！】
Aさん転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、
売却するのと賃貸に出すのはどっちの方が良いのですか？
不動産売却プロたしかに転勤のタイミングでご売却のご相談をいただくことは多いですね。
賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリット・デメリットがあり、
その方の事情と不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが３つあります。
Aさん
ポイントを教えてください。
不動産売却プロまず、1つ目は長期的な収支でどちらが得をするかです。
売却した場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いて、まとまったお金が手に入ります。
賃貸に出すと賃料収入が入りますので、ローンの支払いと相殺することもできます。
ただし空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。
Aさん
なるほど。
賃貸に出す場合は、賃料とローンの支払額の差も大事になりそうですね。
2つ目のポイントはなんですか？
不動産売却プロ将来戻ってくる予定があるかどうかです。
今の家が実家に近く、将来必ず戻ってくるなどの理由がある場合、
賃貸に出しておいて、同じ場所に帰ることができます。
その場合は定期借家契約で賃貸に出すことをお勧めします。
普通賃貸借契約ですと、戻るタイミングで借りている方を退去させることができません。
定期借家契約なら、決められた期限で明け渡してもらうことができます。
Aさん戻る予定がないとか、まだわからないという場合はどうした方がいいですか？
不動産売却プロその場合は売却された方が、その後の選択肢が広がるので、
売却されることをお勧めしますね。
Aさん転勤先の地域が気に入って、そこで新しく家を買うこともできますね。
不動産売却プロ
そうですね。実際そういう方も多くいらっしゃいます。
最後に、3つ目のポイントは手持ちの資金です。
先ほども触れましたが、賃貸に出した場合、空室リスクがありますので
転勤先の家賃と住宅ローンの二重払いや、その他に税金等も発生するリスクがあります。
空室のリスクをゼロにすることは難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が必要です。
Aさん
二重払いは厳しいですよね・・・
不動産売却プロそこが一番のリスクかと思います。
また、住宅ローンではなくアパートローンなどへ借り換えしなくてはいけないこともあり、
その場合は金利も上がります。
ですので個人的な経験上では売却をされる方が多かったです。
もし転勤で自宅をどうするかをお悩みの場合は、
お伝えした3点をポイントにしながら、不動産会社にご相談いただければと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/08 20:24
【不動産売却って何から手を付ければいいの？解説します！】
Aさん自分が持っている戸建てを売却しようとおもっているのですが、
何をどうしたらいいか分からなくて。
どうやって売却を進めたら良いか教えてもらえますか？
不動産売却プロ不動産の売却はそうあるものではないので、皆さん迷われますよね。
そのために我々不動産のプロがいますので、安心してお任せください。
Aさんそう言っていただけると心強いです。
不動産売却プロまずは、自分の不動産を確認することから始めてみましょうか。
Aさん自分の不動産を確認するとは、どういうことですか？
不動産売却プロ売却予定に戸建てで生活をされているので、家の内容や設備は十分ご存じかと思いますが、
初期の売却検討時に確認するのは
「住宅ローンの残債」や「隣地との境界」、「引渡し時期」についてです。
それではいくつか伺っても良いですか？
Aさんはい、お願いします。
不動産売却プロ今、所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか？
Aさんそうです。もう20年以上前に買いました。
不動産売却プロそうなんですね。当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？
Aさんはい、そうです。銀行から融資してもらいました。
不動産売却プロまだ返済は終わってないでしょうか？
Aさんそうですね・・・あと10年近く返済は続くはずです。
不動産売却プロ残りの返済額はお分かりですか？
Aさんだいたい1,000万円くらい残っていたと思いますが。
住宅ローンの残債を調べておいた方が良いでしょうか？
不動産売却プロ住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと
売却価格が残債務を下回る場合、
売主様が別途費用を捻出して残債務を返済しないいといけませんし、
売却予定の不動産の抵当権も抹消が出来なくなる可能性があるためです。
Aさん分かりました。銀行で残りの金額を確認してみます。
不動産売却プロ次に、購入時、前の所有者から隣地との境界の明示はうけましたか？
Aさんだいぶ前なのですが、されたような気がします。でもよく覚えていません。
不動産売却プロ分かりました。購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので
書類を確認していただけますか？
境界が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合は
新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。
Aさんわかりました。書類を探してみます。
不動産売却プロ最後に、お引越しの時期は決まっていますか？
Aさんまだ決まってないですが、売却が決まったらすぐに引越しをしなければなりませんよね？
不動産売却プロそうですね、売却が決まってから引越し先を決められている方もおりますので、
今すぐ決める必要は無いですが、
引越し先やタイミングはあらかじめ決められていた方が準備も捗ると思います。
Aさん分かりました。なんとなく売却するための項目も分かってきました。
この後はどの様に進めていけばいいのでしょうか？
不動産売却プロ今確認をさせて頂いた事項と購入時の書類を準備の上、
不動産会社に問い合わせをしてみてください。
Aさんわかりましたが、うまく話せるか自信がありません。
不動産売却プロ大丈夫です。私たちは不動産のプロですので、
皆様の不安もしっかり受け止めたうえでアドバイスさせて頂きます。
もし電話でうまく話せるか分からない場合、
複数の不動産会社に一括で売却の相談ができるサイトもありますので、
こちらをご活用されるといいと思います。
Aさん分かりました。検討してみます。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/07 14:12
【住宅ローン支払い中、人に貸しても大丈夫？】
Aさんマイホームを一昨年購入したばかりなのに転勤になりました。
住宅ローンもまだまだ残っているので、転勤から戻ってくるまでの数年間だけ、
賃貸するにはどうしたらいいですか？
不動産売却プロ
持ち家なので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、
住宅ローン支払い中の場合は注意すべきことがあります。Aさん
どのような点を注意すればよいですか？
不動産売却プロ
まず、大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは、基本的にできません。
Aさん
え！？そうなんですか！？
不動産売却プロ
はい、そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり、
国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。
そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうのです。Aさん
契約違反ですか・・・それはだめですね。
不動産売却プロ
誰かに貸したいということであれば、
アパートローンなどへ借り換えることになるでしょう。
ただ、アパートローンなど不動産投資目的の融資へと切り替わると金利は高くなり、
毎月の返済も高くなることで総支払が増え、
結果的には賃料ではまかなえないこともあります。
Aさん
月々の支払いが上がるのは嫌ですね・・・
不動産売却プロ
借入先の銀行によっては、転勤という理由で、
住みたいのに住めないという「やむを得ない事情」を考慮し、
住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。
Aさん
銀行に相談ですか・・・黙って貸してもばれないのでは・・・？
不動産売却プロ
たしかに金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。
ただ、これはとてもリスクがあります。
黙って誰かに貸している時点で「契約内容に変更があったのに連絡してこない」ことは、
最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借契約違反です。
Aさん契約違反ですか・・・その場合どうなるんでしょうか？
不動産売却プロ金融機関によっては違反を理由に、
借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。
Aさん一括で返済ですか！？そんなことになったら・・・とても考えられないです 。
不動産売却プロそうですよね、そのため、転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、
必ず住宅ローンを借りている 銀行に相談しましょう。
Aさん他に何か注意しなければいけないポイントはありますか？
不動産売却プロ転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除を受けられないことにも注意が必要です。
Aさんえ、そうなんですか？
不動産売却プロ住宅ローン控除の適用要件はマイホームの新築、
取得又は増改築等をした日から6ヶ月以内にその者の居住の用に供し、
適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて住んでいることと定められています。
Aさんつまり？
不動産売却プロつまり、ローン契約者本人、
もしくはその家族が持ち家に住んでいるということが必須条件なのです。
Aさん住宅ローンの要件と似ていますね。
不動産売却プロそうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は、
この適用条件に当てはまらなくなり、住宅ローン控除は受けられなくなります。
ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、
居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、
再び住むようになった年の翌年から 適用が受けられるようになります。
Aさんそうなんですね、それは良かったです！
不動産売却プロまた、賃貸ではなく売却という方法もあります。
Aさんえ、買ったばかりなのにですか？
不動産売却プロ転勤から戻ってきたときに、住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが、
売却という方法もあります。
Aさんたしかに・・・
不動産売却プロもちろん、現在の住宅ローンの残高や、査定価格なども含めての判断になりますが
賃貸だけではなく 「売却」も一つの方法として検討いただければと思います。
賃貸、売却併せてお近くの不動産会社にご相談ください。
Aさんわかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/06 15:24
【価格変更はどのように行えば良いの？解説します！】
Aさん売却中の物件の価格を変更する時に気をつけておくことはありますか？
不動産売却プロまずは依頼されている不動産会社が
しっかりと営業活動を行っているかを確認する必要があります。
しっかりと営業活動を行った上で、お問い合わせやご案内の件数が少なければ
価格を下げるという判断になりますので、
むやみに価格を下げるということをしないように気をつけていただきたいです。
Aさん一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか？
不動産売却プロ概ね1ヶ月です。
ポータルサイトに掲載し不動産を探している方に直接アピールしたり、
レインズという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、
他の不動産会社を通じて探している方にご紹介されます。
もちろん自社にご登録いただいているお客様へご紹介しますし、
チラシでも広告活動をする会社もあります。
それらが一定範囲まで告知できるのに1ヶ月くらいかかります。
Aさん値下げをする場合はどのくらい下げるのですか？
不動産売却プロ例えば2000万円の査定額に対して2280万円で売却スタートした場合、
1ヶ月間売却活動をした結果、ご案内の数など買主候補の引き合いが想定より
少なければ概ね5％の100万円値下げすることを提案します。
Aさん結構大きく値下げするんですね。
不動産売却プロたしかに大きく値下げすることになりますが、
最終的に価格交渉が入ることも多いですので、
その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、
例えば50万円の値下げでは引き合いにも変化があまりありません。
Aさん改善されなければ意味がないんですよね。
不動産売却プロそうなんです。
その後さらに50万円下げて合計100万円の値下げをしたことになっても、
市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと認識されましたので、効果が薄いです。
Aさんなるほど。だから最初から5％の提案なんですね。
不動産売却プロもちろんできるだけ高く売却できるように勧めているのですが、
そのために大きく値下げをするんです。
Aさん1ヶ月で5％下げて、その後も売れなかった場合はさらに値下げするんですか？
不動産売却プロそのように提案することが多いです。
その時期になると元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、
査定金額ぐらいまで下げることを提案します。
Aさんたしかに私も今すでに査定金額を忘れていました。
不動産売却プロ今お伝えしたのは一例にすぎませんし、
もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので柔軟に対応させていただきますが、
ひとつご注意していただきたいことがあるんです。
Aさんどういったことですか？
不動産売却プロ売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではないというところです。
安く売ろうとしているのではないかと思われたりするのですが、
お気持ちはわかりますが、売却を担当している不動産会社はできるだけ高く
売却できるように努力をし、それでも売却ができなかった場合に
値下げの提案をさせていただいているんです。
Aさん高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。
不動産売却プロたしかにそうかもしれませんが、
一番は売却を任せていただいたという責任がありますので。
査定金額に対して10％を上乗せした場合、
値下げのタイミングとしては1ヶ月ごとに提案させていただき、
概ね5％ほどが目安ということ、できるだけ高値で売却するために
努力したうえでのご提案ということです。
安城市・刈谷市・岡崎市（西三河エリア）、その他周辺エリアで不動産売却のご相談は
センチュリー21虹色どうぶつ不動産へご相談ください！！
不動産買取・任意売却・リースバックのご相談も承っております。
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フリーダイヤル：0120-303-973【通話料無料】
メール：info@r-animalestate.com
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/02 11:03
【売却に苦戦している時の対応策は？解説します！】
Aさん不動産が長期間売れなくて困ってます。
どうすればいいですか？
不動産売却プロ物件が売れない理由は買い手がいないからです。
では、なぜ買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。
しかし、原因を分析すれば売れやすくなる可能性は高いです。
物件が売れない主な理由は大きく以下の3つに分類できます。
Aさんそれは何ですか？
不動産売却プロ①販売価格が不適切である
②物件自体に何らかのマイナスポイントがある
③不動産会社選びに失敗している
この3つです。
Aさんそれぞれ詳しく教えてもらえますか？
不動産売却プロまず1つ目の販売価格についてです。
売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価値が割高であることが多いです。
Aさんたしかに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします。
でも、不動産会社からいただいた査定書の金額で依頼したのですが、、、
不動産売却プロ不動産会社も売主様と同じく、少しでも良い条件で成約したいと考えています。
ですので、相場の上限に近い価格から販売スタートを提案することが多いです。
ただし、その後の反響状況によっては担当者と相談し、
販売条件について柔軟に検討することも重要です。
Aさんわかりました。
では次に、物件にマイナスポイントがあるというのはどういうことでしょうか。
不動産売却プロ売れにくい物件の多くは外観や設備などに何らかの問題があります。
買主にとって見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。
特に、初めての物件を見た時の印象は後々まで尾を引くことになります。
外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。
これらに大きなマイナス要因があると買い手が付きにくくなります。
Aさんたしかにキッチンなど水回りがとても汚かったりすると、
心なしか他の部分まで汚く感じますよね。
不動産売却プロそうですよね。
売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にしていただく、
掃除では綺麗にできずあまりにも見た目を損なう場合には、
部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。
Aさんわかりました。
それでは、3つ目の不動産会社選びについて教えてください。
不動産売却プロ先ほどお話した価格や物件に問題がない場合は不動産会社が原因かもしれません。
売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は一般的に契約期間は3ヶ月間です。
そのため不動産会社は3ヶ月の間に成果を出そうと販売活動を行います。
仮に3ヶ月経っても物件への問い合わせ自体が少ないような場合は、
販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。
Aさんそうなんですね。
では、思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。
不動産売却プロそうですね。いきなり変更するのではなく、
ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、
具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などを
ご相談されてみてはいかがでしょうか。
Aさんその内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方が良いということですね。
不動産売却プロそうですね。それでは最後に先ほどお話した3つのポイントを押さえて、
売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては、
①周辺の成約価格を調べ適切な販売価格に改定する
②外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す
③不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す
④不動産会社そのものを変更する
以上のポイントを意識していただければと思います。
Aさんわかりました。ありがとうございます。
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