【契約と決済ってどう違うの？解説します！】

Aさん

不動産の取引って契約と決済がありますよね？
仮契約と本契約みたいなものですか？

不動産売却プロ

いいえ、そうではありません。
あくまで不動産売買契約を締結したときが契約となります。
不動産の取引では契約と同時に物件を引き渡すということができないケースが多く、
それらを決済の際に行うことが一般的です。

 
Aさん

契約と引き渡しが同時にできないのはどんなケースですか？

不動産売却プロ

例えば、融資を利用する場合や居住中での売却、
更地や測量してからの引き渡しの場合などです。
融資を利用する場合、申し込みには契約書などが必要となります。

居住中の場合や買い替えの場合、
売却の契約の後に引っ越すことになります。
さらに更地渡しですとここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。

ですので、金額はもちろん残代金支払いや引き渡しの期日、
引き渡しの条件など特約条項を記した契約書を作成し、
記名押印することで売買契約を締結します。

 
Aさん

では、決済とはどんなことを行うのですか？

不動産売却プロ

残代金の支払、所有権の移転登記です。
通常買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。
買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち会います。

売主様から所有権移転登記に必要な書類等、本人確認を司法書士が行い、
問題がなければ融資の実行を行います。
登記に関する書類への記入以外に買主様は
残代金や各清算金、仲介手数料、登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、
売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収証への記入などを行います。
それらを手続きが終われば、鍵の引渡しを行います。

引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、
引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印をいただきます。

 
Aさん

それでやっと終了ですか？

不動産売却プロ

売主様が住宅ローン利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に
一括返済の手続きと抵当権抹消処理を取得します。

売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから法務局に行き、
抵当権の抹消・所有権移転・新たな抵当権の設定の登記申請を行います。

 
Aさん

決済ってそんなに多くのことをするのですか？

不動産売却プロ

抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、
印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。
諸費用を含めトータルで必要な金額の明細もわからないですよね。
仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。
仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。

 
Aさん

【古い家を高く売る方法ってあるの？解説します！】

Aさん

古い家は売れるのでしょうか？

不動産売却プロ

はい、もちろん大丈夫です。
築年数が経った家でも、
リフォームや建替えをされる方もおられますので問題ありません。

 
Aさん

そうですか。
知り合いから古い家の場合には、
「更地にした方が高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

不動産売却プロ

はい、それは本当です。
更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって
購入希望者様が増えることが多いです。

その結果、高く売れるケースもあります。

また、建物を所有しなくなった場合、
空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、
売主様も安心ですよね。

 
Aさん

分かりました。
ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

不動産売却プロ

はい、ございます。

更地にして売却する場合、以下の３つに注意ください。

①家などの解体費用を出す必要がある

②固定資産税の軽減が受けられなくなる

③隣の土地の所有者との打ち合わせ

Aさん

詳しく教えてもらえますか？

不動産売却プロ

①家などの解体費用を出す必要がある
現存の建物を取り壊す費用は数十万から数百万かかる場合があります。

②固定資産税の軽減が受けられなくなる
土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、
居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、
課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。

建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

③隣の土地の所有者との打ち合わせ
建物を取り壊す際に、
隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。

 
Aさん

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、
現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

不動産売却プロ

はい。その場合もあります。

Aさん

それはどの様な場合でしょうか？

不動産売却プロ

更地にせず、そのまま売却した方が良い場合は５つあります。

①建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合

②古民家など、古いことに価値がある物件の場合

③解体が困難な場合（例：足場を組む場所がないなど）

④解体費用が著しく高い場合

⑤手元に解体費用がない場合

このような項目に該当する場合には、
現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

Aさん

わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

不動産売却プロ

はい。その方がよいですね。


安城市・刈谷市・岡崎市（西三河エリア）で不動産売却のご相談は
センチュリー21虹色どうぶつ不動産へご相談ください！！

【不動産売却はどのように進めていくの？解説します！】

 
Aさん

自宅を売却しようと考えているのですが、
どのように進めたら良いのでしょうか？

不動産売却プロ

ご売却の事情やスケジュールによって
売却の進め方が少し変わってくることもありますので、
まずは不動産会社にご相談ください。

住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、
その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。

Aさん

なるほど。
査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？

不動産売却プロ

はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、
最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、
ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。

Aさん

査定額はどれくらいでわかりますか？

不動産売却プロ

早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。

よくご質問いただくのですが、
査定額と実際の売り出し金額は別物です。
売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、
最終的に決めていただくのは売主様となります。

Aさん

売り出し金額が決まったら販売スタートになるのですか？

不動産売却プロ

金額ももちろん大事ですが、
ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。

その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

Aさん

売却活動が始まったら何かしておくことはありますか？

不動産売却プロ

ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、
現在お住まい中でしたら、お部屋の掃除をしていただきたいです。

また、検討される方は土日等に限らず、
平日にもいらっしゃることがありますので、
可能な限りご協力いただければと思います。

Aさん

どのような販売活動をされるのですか？

不動産売却プロ

不動産ポータルサイトと言われる、
物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、
レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど、
広く広告させていただくことが一般的です。

また、オープンハウスを開催し、
ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。
ご事情により、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合は
ご相談いただければと思います。

Aさん

けっこう多くの方が見に来られるのですか？

不動産売却プロ

一概には何とも言えないです。

競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。

なお、万一見学希望者が少なかった場合は
金額の見直しをご相談させていただくこともあります。

これは暗に安くするという訳ではなく、
できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。

Aさん

購入希望者が現れたらどうするのですか？

不動産売却プロ

その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。

売買金額、手付金額、引き渡し時期などをご確認いただき、
双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。

Aさん

契約が済めばひと段落ですかね。。。

不動産売却プロ

いいえ、ここからが大事なところです。

引渡し日までにお引越しを完了させるのと、
引渡し決済のご準備もありますし、
買主様が住宅ローンを利用される場合、
銀行からローンの承認を得られない場合は
契約が白紙解約になってしまうこともあります。

また、引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

Aさん

それはまだまだ安心できないですね。

不動産売却プロ

最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、
ご安心ください。


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【契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？解説します！】

 
Aさん

瑕疵担保責任はよく聞くのですが、契約不適合責任って何ですか？

 
不動産売却プロ

まず「瑕疵」とは欠陥・不具合という意味ですが、

不動産取引においては、購入段階では気付かず、

実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。

そのため、「隠れた瑕疵」とも呼ばれています。

売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、

売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを「瑕疵担保責任」といいますが、

2020年4月1日から法改正により「契約不適合責任」に変わりました。

 
Aさん

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは何ですか？

 
不動産売却プロ

瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては、

瑕疵担保責任では買主が請求できるのは

「契約解除」と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、

契約不適合責任では

「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」

の5つが請求できるようになったことが挙げられます。

 
Aさん

その5つ請求ってどのような請求なのですか？

 
不動産売却プロ

まず一つ目の追完請求とは、

契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りにするよう請求することです。

民法改正前は、まずは「買主が瑕疵を知らなかった」ことを
証明する必要がありましたが、

契約不適合責任では契約内容と合っているかいないかが問題になるため、

買主は請求しやすくなりました。

なお、契約内容と異なるものを売った場合、
売主は落ち度がなくても追完請求されます。

 Aさん

買主が請求できるかどうかがより分かりやすくなったんですね！

 
不動産売却プロ

そうですね！

次に二つ目の代金減額請求とは

追完請求の修補を請求しても売主が修理をしないとき、

あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。

あくまでも追完請求がメインの請求であり、

それが駄目な場合には代金減額請求ができます。

ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、

買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。

そして三つ目の催告解除は

追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に

買主が催告して解除できる権利です。

売主が追完請求に応じない場合、

買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。

契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。

 
Aさん

買主が売主に対して取れる選択が増えたんですね！

 
不動産売却プロ

そうですね、

次に四つ目の無催告解除は、

契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。

逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は

無催告解除は認められないということになります。

最後に五つ目の損害賠償請求は

契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められています。

民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、

売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。

 
Aさん

買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたんですね。

不動産売却プロ

また、追完請求でもお話ししたように

瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで大変な手間でしたが、

契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、
問題の有無をはっきりさせやすくなりました。

一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、

その不具合について契約不適合を問うことはできません。

そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。

また「瑕疵担保責任」と同じで、契約不適合責任も任意規定なので、

実際の契約書の内容がどうなっているかが非常に重要になりますので、

いざ売る時、買う時はしっかりと契約書を確認する事が大事ですね。

 
Aさん

売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認するのが大事ということですね！

 
不動産売却プロ

はい、そうですね。

わからないことがあれば営業担当者へしっかりヒアリングしましょう。

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【相続時の3000万円、特別控除の要件は？解説します！】

 
Aさん

相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたのですが？

 
不動産売却プロ

はい、相続によって空家になった不動産を

相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、

譲渡所得から３０００万円を控除することができます。

 
Aさん

それは昔からあった制度なのですか？

 
不動産売却プロ

2016年4月1日からの時限立法で、

2023年12月31日までとなっています。 

 
Aさん

最近の話なんですね。なぜできたのですか？

 
不動産売却プロ

少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと国策である
「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。

 
Aさん

空家対策が目的なんですね。

では、どのような要件があるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、

相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、

次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。

①昭和56年５月31日以前に建築されていること
②区分所有建物登記がされている建物でないこと
③相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

 
Aさん

昭和56年より以前の建物なんですね。

不動産売却プロ

はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を

「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。

周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、

4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。

これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。

 
Aさん

区分所有建物というと？

不動産売却プロ

建物の中で複数に区分され、

各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、
マンションなどが分かりやすいと思います。

 
Aさん

一人で居住していたものでないとダメなんですね。

 
不動産売却プロ

他に居住している人がいると空家ではないので、

対策の趣旨とは異なってきますからね。

 
Aさん

逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか？

不動産売却プロ

老人ホーム等への入所直前まで居住していて、

要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、
相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、

などの要件を満たせば適用の対象となります。

 
Aさん

賃貸で貸したりしていた場合はどうですか？

不動産売却プロ

事業、貸付、居住の用に供されていない事、

という要件がありますので適用の対象にはなりません。

また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので
注意が必要です。

 
Aさん

その要件を満たせば適用ですか？

不動産売却プロ

いいえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、

売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、
建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

 
Aさん

たくさん要件がありますが、

全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか？

 
不動産売却プロ

それも違います。

これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の
12月31日までとなっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

 
Aさん

期間が限られているんですね。

不動産売却プロ

はい、そうなんです。

それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、

親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、

手続きや証明書類や確定申告の必要があります。

 
Aさん

これはかなり難易度が高そうですね。

不動産売却プロ

相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、

税金に関しては税理士、解体には解体業者と、
様々な専門家との連携が必要となります。

買主様を探すだけでなく、

それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが
重要になってくると思います。

Aさん

わかりました。ありがとうございます。

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【住宅ローンの支払いに困った時は？解説します！】

Aさん

住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

不動産売却プロ

はい、新型コロナウイルスの感染拡大により、
返済困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、
50人に1人は返済が困難になるといわれています。
最近では、例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思います。

Aさん

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか？

不動産売却プロ

そうですね、まずは借入をしている金融機関に相談することをお勧めします。
金融機関は返済が困難になった場合、
支払猶予などをしてもらえる場合があります。
その他、無駄な出費を減らすことや、
家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

Aさん

その他にありますか？

不動産売却プロ

公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。
様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

Aさん

分かりました。
逆にやってはいけないことはありますか？

不動産売却プロ

一番やってはいけないことは「放置」することです。

Aさん

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

不動産売却プロ

はい、意外と多くの方が支払えなくなって、
そのまま放置してしまうケースがあります。

Aさん

なるほど、放置してしまうと良くないのですか？

不動産売却プロ

はい、良くないです。
優遇金利の停止はもちろん、
最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。
その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

Aさん

競売ですか？それは大変ですね。

不動産売却プロ

そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

Aさん

その他に何かありますか？

不動産売却プロ

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、
ギャンブルにお金をつぎ込むこと、
副業などの無理なバイトをされるのもお勧めしません。
体は大事な資本です。

Aさん

わかりました。
住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに
相談をしていこうと思います。

不動産売却プロ

はい、その方が良いと思います！


安城市・刈谷市・岡崎市（西三河エリア）で不動産売却のご相談は
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【生産緑地問題って何ですか？解説します！】

Aさん

生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、
このまま持っていても問題はありませんか？

不動産売却プロ

生産緑地に指定されている土地の所有者は
30年間の営農義務というものが課されておりまして、
農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、
原則として建物を建てることができないこととなっています。

1991年から生産緑地の指定が始まり、
2022年には多くの土地が指定から30年を経過するため
営農義務が解除されます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は
固定資産税が減税されているのですが、
解除されるとその減税が受けられなくなり、
これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

不動産売却プロ

現在は、その土地で農業をされているのですか？

Aさん

いいえ、少し野菜を育てている程度ですので
早く売却した方が良さそうですね。

不動産売却プロ

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、
今すぐに売却することはできないんです。
生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、
その後に売却することができるようになります。

Aさん

そうなんですね。私の土地以外にも、
近辺に生産緑地になっている土地がいくつもあるのですが？

不動産売却プロ

生産緑地に指定されているのは、
面積では全国で合計6.6万haと言われていて、
三大都市圏特定市内だけで1.2万haとなっています。

特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限を迎え、
指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予測されています。

生産緑地は500平米以上の土地ですので、
土地は将来的にはマンションの供給が過多になり、
周辺の不動産相場が下がるのではないかという懸念があります。

Aさん

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれませんね。。。

不動産売却プロ

その可能性はあります。
ですので、2017年に生産緑地法が改正されて、
特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。

また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、
農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

Aさん

いろいろな選択肢があるんですね。
もし売却する場合、何かアドバイスをいただけますか。

不動産売却プロ

そうですね、一番は
価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを
地元の信用できる不動産会社に相談していただくことですね。
そのエリアにどれほどの生産緑地があって、
また、どれぐらいの方が売却するのかによって状況が変わって来ます。

地元の不動産会社にご相談いただき、
状況を確認しながら売却のタイミングを相談いただければと思います。

Aさん

わかりました、ありがとうございます。


安城市・刈谷市・岡崎市（西三河エリア）で不動産売却のご相談は
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【空家所有者に対する責任が厳しくなった？空き家問題について解説します！】

 
Aさん

現在所有している空き家を管理するのが大変で、

どのようにしたらいいかわからないんですが…

 
不動産売却プロ

近年、同じように悩まれている方が多く、

誰にも使用されていない空き家が急増し、問題となっております。

この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

 
Aさん

「空き家対策特別措置法」ってなんですか？

 
不動産売却プロ

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、

衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、

2015年2月に全面施行された法律のことです。

空き家対策特別措置法が施行されたことにより、

管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、

問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、

所有者に管理を行うよう指導をしたり、
状況の改善を促したりできるようになりました。

 
Aさん

特定空家に指定されたらどうなるんですか？

 
不動産売却プロ

例えば、

建物が老朽化して倒壊しそう、

庭の草木が成長して道路まではみ出している、

捨てられたゴミのせいで害獣が発生している

などの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、

所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。

「空き家対策特別措置法」では、

所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、

市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、
そして勧告しても状況が改善されなかった場合は

命令を出すことができるようになりました。

Aさん

それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？

 
不動産売却プロ

所有している空き家が特定空家として指定されたのち、

指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、

固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあります。

その場合、税金の負担が重くなってしまうので、

改善が難しい場合は空き家を解体するか、
可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

 
Aさん

結構大変なんですね…
空家を所有している皆さんはどうされてるんでしょうか？

 
不動産売却プロ

一般的に修繕をして住まいとして使用するか、
売却を検討されております。

現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、

耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には、

譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から
3,000万円を特別控除できる制度もありますので、

まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

安城市・刈谷市・岡崎市（西三河エリア）で不動産売却のご相談は
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【居住用財産の特別控除とは何？解説します！】

 
Aさん

マイホームを売却した時の税金って、何か特例があるんですよね？

不動産売却プロ

「売却」つまり「譲渡」したことで利益が発生した場合は、

不動産譲渡所得税が課税されますが、居住用財産の場合

売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります。

Aさん

3000万円ですか。それは大きいですね。

不動産売却プロ

ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。

Aさん

では、その要件を教えてください。

不動産売却プロ

まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから
3年目の年末までに売却する事です。

Aさん

では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか？

不動産売却プロ

賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。

Aさん

建物が古くなって、解体した場合はどうですか？

不動産売却プロ

取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、

住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。

ただし、建物がある場合と異なり、

その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。

Aさん

その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？

不動産売却プロ

所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、

所有期間も居住期間も適用に関係はありません。

但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、

買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。

Aさん

例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？

不動産売却プロ

『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、

配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。

Aさん

共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けられるのですか？

不動産売却プロ

共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。

Aさん

計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、

手続きしないでも良いのですか？

不動産売却プロ

いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。
かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。

但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、

この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

Aさん

他に注意点はありますか？

不動産売却プロ

この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、

仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。
不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。

Aさん

わかりました、ありがとうございます。

【どんなところに注意して依頼先を決めればいいの？解説します！】

 
Aさん

現在、日本の不動産会社ってどのくらいあるのですか？

 
不動産売却プロ

おおよそ、12万業者ありますね。

Aさん

１２万！そんなにあるのですか？

実際、どの会社に相談するか迷いそうですね、、、

不動産売却プロ

そうですね。ですが、不動産の相談をする際にいくつかチェックして頂ければ、

ピッタリの会社が見つかると思いますよ。

Aさん

それはどんな会社ですか？

 
不動産売却プロ

はい、一口に「不動産会社」といっても、いくつもの業態があります。

売買、賃貸、管理、分譲など様々です。

不動産会社も専門分野がありますから、全てに対応できるわけではありません。

Aさん

そうなんですね。

では、売買で相談したい時には、どの会社に相談したら良いですか？

 
不動産売却プロ

そうですね。売買でも購入か売却か、にもよりますね。

Aさん

それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか？

 
不動産売却プロ

その場合であれば、購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。

また、ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、

売主から直接依頼をされていることも考えられるので、

条件面での交渉もしやすかったりします。

Aさん

では、売却を依頼する時はどうでしょうか？

 
不動産売却プロ

それでしたら、その会社のホームページをチェックし、

「経営理念」や「社員紹介」などがしっかり掲載されている会社は

お客様対応もきちんとしている会社が多いですね。

 
Aさん

最近では、まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えていますが、

どうなんでしょうか？

 
不動産売却プロ

そうですね。簡単に依頼できるからこそ、

最低限、依頼される会社のホームページなどを確認する必要があると思います。

Aさん
 

他にチェックすることはありますか？

 
不動産売却プロ

最近では、売却専用のホームページがある会社も増えております。

売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、役に立ちます。

また、そのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談できると思います。

Aさん

不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、

次回は確認してみようと思います。

 
不動産売却プロ

はい、その方がよいですね。

Aさん

わかりました。他にはありますか？

 
不動産売却プロ

仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。

不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、相応の理由があります。

安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方がよいですね。

Aさん

仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方が良いですか？

 
不動産売却プロ

売買の場合には、引渡し後も関係性は続きます。

全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので、

気を付けて頂きたいなと思います。

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