2023年12月の記事一覧｜安城市の不動産売却はセンチュリー21虹色どうぶつ不動産｜センチュリー21虹色どうぶつ不動産

【離婚した妻と共有名義の不動産はどうなるの？解説します】

 
Aさん

実は離婚することになったのですが、
家が妻との共有名義になっています。

売却するにはどう進めれば良いですか？

 
不動産売却プロ

そうですか・・・

離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は
夫婦それぞれで分け合うことになっており、

不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、

例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、

その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

 
Aさん

住宅ローンを払っているのは私なのですが、
それでも2分の1ずつになるのですか？

 
不動産売却プロ

お気持ちは理解できますが、そうなんです。

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、

将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、

万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

 
Aさん

何か特別な手続きが必要なのですか？

 
不動産売却プロ

住宅ローンが残っていない場合は、

離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、

譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで
公平に財産分与できるので比較的簡単です。

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は

持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、

ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

 
Aさん

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか？

 
不動産売却プロ

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、

物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで
連帯保証人を外してもらう方法があります。

 
Aさん

なかなか難しいかもしれませんね・・・

 
不動産売却プロ

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、

売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、

現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、
査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

 
Aさん

そうですね。それでは査定をお願いします。

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【一般媒介と専任媒介、どちらがいいの？解説します！】

 
Aさん

売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、
どちらにしたらいいでしょうか？

 
不動産売却プロ

まず最初にどちらの契約を選択したとしても、

最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。

しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、

どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。

それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえで

お客様にあった媒介契約を選ばれたら良いかと思います。

 
Aさん

そうなんですね。それぞれの特徴を教えて下さい。

 
不動産売却プロ

まず一般媒介契約の最大の特徴は、
複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

複数の会社の競争原理を利用することで、

一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。

また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト、

レインズへの物件情報登録の義務がありません。

レインズに登録することは
広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、

中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もいます。

その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

 
Aさん

複数社に依頼できるのは良いですね！

 
不動産売却プロ

そうですね、ただ一般媒介契約の場合、
不動産会社は活動報告義務がありません。

なので売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか
把握する事ができません。

また複数の会社と契約するということは、
不動産会社にとしては一生懸命営業をしても、

最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。

そのため、駅チカ物件や築浅物件などの人気物件以外は、

宣伝費や広告費をかけてもらえず、
売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。

 
Aさん

所有している物件の状況やエリアによって、
おすすめの媒介契約があるんですね。

次に専任媒介契約の特徴を教えて下さい。

 
不動産売却プロ

専任媒介契約の特徴は、
不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。

例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、

A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、
物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。

そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。

不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、
状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも手間が少ないです。

特に空き家などの場合は
鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。

 
Aさん

手間が少ないのは良いですね、

ただ1社だとちゃんと販売活動してくれるか不安ですね・・・

 
不動産売却プロ

ご安心ください。

不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から７営業日以内にレインズに登録し、

2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが義務づけられているので

売主は不動産会社の活動状況が把握し易いです。

ただ、おっしゃられたように不動産会社１社の販売力頼みになりますので、

不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、
不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

 
Aさん

活動状況を把握できるのは安心ですね、

ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが…

 
不動産売却プロ

はい、最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。

ただその場合は「専任媒介」をおすすめします。

というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、

確実に売却したい方に寄り添うことができる専任媒介契約が良いのです。

売却成功のポイントは信頼できる不動産会社、
そして信頼できる営業マンに出会うことです。

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【相続放棄って何ですか？解説します！】

 
Aさん

相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないのですか？

 
不動産売却プロ

 いえ、必ずしも受け取る必要はありません。

仮に受け取る遺産が、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、

「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。

 
Aさん

この２つの違いは何がありますか？

 
不動産売却プロ

 「相続放棄」は文字通り、一切の相続を放棄することです。

「放棄」すると相続人でなかったことになり、
その子や孫も代襲相続することができなくなります。

これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。

 一方、「限定承認」とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、

マイナスの財産を引き継ぐことです。

場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、

超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。

 
Aさん

では、相続財産が分からないときは、「限定相続」をした方が良さそうですね。

 
不動産売却プロ

 そうなのですが、「限定承認」は相続人全員が合意し、
共同で行う必要がありますので注意が必要です。

 
Aさん

相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか？

 
不動産売却プロ

相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。

期限を過ぎてしまうと、
相当の理由がある特殊な場合以外は、「無条件」で相続することになります。

 
Aさん

なるほど、その他に何か気を付けることはありますか？

 
不動産売却プロ

「相続放棄」も「限定承認」も
相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。

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【相続登記の費用っていくらかかるの？解説します！】

 
Aさん

相続が発生したときに、どういった手続きが必要になりますか？

 
不動産売却プロ

お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を

相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要となります。

 
Aさん

では、相続登記とはどのように行えばよろしいのでしょうか？

 
不動産売却プロ

まずは、相続する不動産についての調査が必要となります。

法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。

土地には地番、建物には家屋番号がありますが、
住所とは異なり複数となっていることもあります。

法務局で住所から確認したり、
権利証や固定資産税納税通知書などから確認することもできます。

 
Aさん

その次はどうしたらいいですか？

 
不動産売却プロ

次に、相続人の調査になります。

遺言書などがない場合は、法定相続人全員での手続きとなり、

まず、法定相続人が誰であるかを確定させるためにも

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、

戸籍謄本・改正原戸籍・除籍謄本など、複数の役所での取得をしなければなりません。

遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数がかかります。

 
Aさん

難しそうですね。

 
不動産売却プロ

相続登記に必要な書類であることを申請時に伝えると良いかと思います。

そして、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明も必要です。

 
Aさん

じゃあ、役所からの書類が揃えば完了ですか？

 
不動産売却プロ

いいえ、遺産分割協議書の作成が必要となります。

遺産分割協議書とは、

相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。

協議書には、相続人全員が実印を押印することになります。

ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。

 
Aさん

その他には？

 
不動産売却プロ

相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。

 
Aさん

かなり大変そうですね。全部自分でやらないといけないのですか？

 
不動産売却プロ

ご自身で行うことも可能ですが、

書類の作成や、すべての書類が揃ったか確認することは大変です。

司法書士は、国家資格を持った登記に関する専門家ですので、

依頼をされるのが良いかと思います。

不動産会社には、通常提携先の司法書士事務所がありますので、

一度相談してみてください。

 
Aさん

プロに任せるのが安心ですね。

でも、費用はどれくらいかかるのですか？

 
不動産売却プロ

役所で取得する処理はどれも数百円程度です。

次に、登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は

固定資産税評価額の1000分の4、つまり0.4％です。

また、司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。

相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、

一般的には6万円～10万円くらいが相場ではないでしょうか。

 
Aさん

物件の評価によっても変わるんですね。結構費用がかかりそうですね、、、

相続登記って、必ずしないとダメなんですか？

 
不動産売却プロ

現在のところは、不動産登記は義務ではなく任意です。

ですので、相続登記も義務ではなく任意です。

申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。

例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が

かなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであった、というケースもあります。

 
Aさん

じゃあ、しなくてもいいのですね。

 
不動産売却プロ

ここで詳細は省きますが、
民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。

不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、

相続登記が完了していないと行うことができません。

また、相続が発生する度に相続人が多くなり、中には行方不明で連絡が取れない方や、

認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあります。

いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。

司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用がかかっても相談・依頼し、

相続登記することをお勧めします。

 
Aさん

なるほど、よくわかりました。

 
不動産売却プロ

なお、2024年を目途に相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記をするよう

義務付ける法案が可決されました。

今後は、手続きが変更となり、過料などが課されることになるかと思います。

 
Aさん

【相続財産の還付とは何か？解説します！】

 
Aさん

相続税の税率は何パーセントくらいなんですか？

 
不動産売却プロ

相続税は超過累進課税となっており、

取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、

最高で55％となっています。

 
Aさん

55％！？すごい税率ですね。

 
不動産売却プロ

土地が相続財産に含まれている場合、

土地の評価額が非常に重要になってきます。

 
Aさん

でも、たしか土地の評価額は相続税路線価とか、

倍率によって決まると聞きましたが？

 
不動産売却プロ

路線価は、その路線・道路についている標準単価です。

実際の取引価格などには大きく影響が出る

土地の形質・高低差・周辺環境や法制限などについては考慮されていません。

 
Aさん

たしかに、向きも間口も路線価には関係ないですね。

 
不動産売却プロ

これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、

納税額が低くなることもあります。

相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

 
Aさん

税金の専門家なので、、、税理士ですね。

 
不動産売却プロ

そうです、税理士です。

ただし、税理士にも得意分野があるようです。

法人に強い税理士がいらっしゃるように、
相続に強い税理士に相談するのがいいですね。

 
Aさん

でも、すでに申告が終わっている場合はどうしようもないですよね？

 
不動産売却プロ

申告して納税すれば終わりではないんです。

5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるんです。

 
Aさん

それは怖い。備えあれば憂いなしですね。

 
不動産売却プロ

それに、一度決まった遺産分割協議は基本的にやり直すことができません。

当初から正しい土地の評価が分かれば、

遺産分割協議の内容も違ってくることがあります。

 
Aさん

でも、相続に強い税理士ってどのように探せばいいですか？

 
不動産売却プロ

ホームページで検索することも可能ですが、

不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。

不動産は相続の話が非常に多いので、

詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

 
Aさん

なるほど、よくわかりました。

【相続財産の遺留分とは何？解説します！】

Aさん

遺言書とは何でしょうか？

不動産売却プロ

遺言とは財産を持っている人が、
誰に、どの財産をどのくらいあげるかを決めておくことです。

それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。

 
Aさん

遺言書を作成するメリットは何でしょうか？

不動産売却プロ

遺言書を作成するメリットは、
残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。

遺言書を作っておくことで家族間での争い、
いわゆる『争続』を防ぐことができます。

 
Aさん

「争続」となってしまい、
スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか？

不動産売却プロ

延滞税が課されることになります。

法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。

 
Aさん

それは大変ですね。。。

不動産売却プロ

遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。

家族間での争いを防ぐためにも、
是非、お早めにご準備頂ければと思います。

 
Aさん

ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか？

不動産売却プロ

遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは被相続人の自由ですが、
まったく自由となると、愛人や他人などに分け与えてしまい、
遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。

こうした事態を避けるために、
一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。
これが「遺留分」です。

 
Aさん

遺留分はどのように請求するのでしょうか？

不動産売却プロ

遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。

これを「遺留分の減殺請求」といいます。

減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。

 
Aさん

もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか？

不動産売却プロ

その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

 
Aさん

減殺の請求に期限はあるのでしょうか？

不動産売却プロ

遺留分の減殺を請求できる期限は、
相続があったことを知った日から１年以内、
侵害されていることを知らなかった場合は、
それを知ってから１年となります。

また、相続の開始から10年を経過すると、
「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意が必要です。


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【遺産分割協議とは何か？解説します！】

 
Aさん

遺産分割協議とは何ですか？

 
不動産売却プロ

相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

 
Aさん

では、遺産分割協議って何をしたらいいですか？

 
不動産売却プロ

まずは、故人の出生から亡くなられた時までの戸籍謄本をすべて発行します。

最初に本籍地の役所へ問い合わせをしていただければと思います。

本籍地が変更されている場合には、新しい本籍地から辿っていただくといいですね。

遺産分割協議は、その戸籍に載っている関係者全員で行う必要があります。

 
Aさん

例えば、相続人の中に未成年者などの法律行為ができない方がいる場合は
どうしたらいいですか？

 
不動産売却プロ

その場合には、家庭裁判所で特別代理人を選定し、

遺産分割協議に加わっていただく必要はあります。

特に、未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため

利益相反となってしまうので特別代理人にはなれません。注意が必要です。

 
Aさん

相続人の中に失踪者がいた場合にはどうでしょうか？

 
不動産売却プロ

その場合にも不在者財産管理人を家庭裁判所で選任していただき、
協議に加わっていただきます。

 
Aさん

協議や分割の仕方はどうしたらいいでしょうか？

 
不動産売却プロ

基本的には話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。

代表的な分割方法は4つです。

①   現物分割

形を変えず、そのまま分ける方法です。

例えば、不動産は長男、現金や株は次男に分けるなどといった方法です。

②   換価分割

相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法です。

③   代償分割

1人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡すという方法です。

④   共有分割

不動産などを、持分を設定して分ける方法です。

 
Aさん

実際に協議が終わった後の進め方を教えてください。

 
不動産売却プロ

相続人全員が合意したら、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

 
Aさん

遺産分割協議書は、どのように作成したらよいでしょうか？

 
不動産売却プロ

相続人がそれぞれ戸籍、実印、印鑑証明を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。

相続人の中でどなたか1人が進行役を務めていただくとスムーズにいきますね。

なかなか一度に集まれない場合には、進行役がそれぞれ相続人と話を行い、

協議書を作成して郵送で行うケースもあります。

 
Aさん

どういった手順で進めていけばよいのでしょうか？

 
不動産売却プロ

以下の手順で進めていくとスムーズに行えます。

①   遺言書の有無の確認

②    借金を含めた相続財産の確認

③    相続人の確認

④    遺産分割協議書の作成

⑤    相続人全員の署名・押印

 
Aさん

最初に遺言書を確認するのは、何か意味があるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

例えば、遺産分割協議がまとまったとしても、後から遺言書が出てくると

その遺言書の方が優先されてしまうため、せっかく遺産分割協議が無駄になってしまいます。

ですので、遺言書の有無の確認が最優先になるのです。

 
Aさん

その他、気を付けておくべきポイントはありますか？

 
不動産売却プロ

遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。

また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もありますので、

事前に問合せをしておくのがいいかもしれません。

また、書類作成には税理士や会計士などの専門家にご相談いただくのもお勧めいたします。

 
Aさん

ありがとうございました。

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【リバースモーゲージとリースバックの違いは何？解説します。】

 
Aさん

最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが、

「リバースモーゲージ」とはどう違うのでしょうか？

 
不動産売却プロ

まず金銭面ですが、「リバースモーゲージ」とは所有不動産を担保に

金融機関から融資を受けることを言います。

元金については、所有者が亡くなられた際に返金していただきます。

返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。

 
Aさん

では、「リースバック」はどういうものになりますか？

 
不動産売却プロ

「リースバック」は所有不動産を不動産買取業者に売却をしていただき、売却金を取得します。

両者とも、資金調達をしてもそのままその不動産に住み続けられるという点は共通しています。

 
Aさん

では、違いは何ですか？

 
不動産売却プロ

「リバースモーゲージ」の場合、不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、

「リースバック」は不動産買取業者に所有権が移転しますので、

この点が最も大きな違いになります。

 
Aさん

他に何かありますか？

 
不動産売却プロ

「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を締結していただき、

貸主へ賃料を支払っていただく必要があります。

 
Aさん

「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか？

 
不動産売却プロ

「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、

融資を受けることができるので、愛着のある地域から引越しをする必要がありません。

「リースバック」も同様に、売却後も住み続けることができるのがメリットです。

 
Aさん

では、デメリットは何ですか？

 
不動産売却プロ

「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの制約があります。

例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。

また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければなりません。

「リースバック」は、「リバースモーゲージ」と比較すると制約は少ないのですが、

所有権が移転する「売却」となりますので、

手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。

 
Aさん

「リースバック」を選択した場合、賃料はどう決まるのですか？

 
不動産売却プロ

取り扱いの業者様により異なりますが、

基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いですね。

同じく、敷金礼金についても敷金のみで、礼金は取らない業者様も増えています。

 
Aさん

仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を

売買契約書に記載することもできるかと思います。

 
Aさん

リースバックで資金を得て、住み続けたけど契約者が亡くなった場合、

残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか？

 
不動産売却プロ

契約者ご本人様が亡くなられた場合、一定の審査が必要になりますが、

審査の結果によっては、そのまま住み続けていただくことも可能です。

 
Aさん

その場合、保証人は必要でしょうか？

 
不動産売却プロ

リースバックを利用される際には、保証会社を利用していただく必要があります。

保証会社は保証人に替わり、貸主に家賃を保証するものですので、

保証人を立てる必要がないケースがほとんどです。

保証人ではなく、緊急連絡先をご本人様以外でご指定いただくことはあるかと思います。

詳細については、実際に取り扱いをされる保証会社様にお尋ねください。

 
Aさん

なるほど、それなら安心ですね。ありがとうございました。