2024年02月の記事一覧｜安城市の不動産売却はセンチュリー21虹色どうぶつ不動産｜センチュリー21虹色どうぶつ不動産

【設備表ってどのような役割を果たすの？解説します！】

 
Aさん

自宅の戸建てを売却するときに、営業マンから設備表をご記入くださいと言われました。

これは何でしょうか？

 
不動産売却プロ

はい。売買契約書には

売主は買主に、“売買物件について、売主が知っている事柄”を

説明していただくようになっています。そのための重要な資料です。

 
Aさん

そうなんですね。なぜ設備表が重要なのでしょうか？

 
不動産売却プロ

高額な不動産売買契約では、売買物件の状況が、売買契約締結時にどのような状況であるのか、

また、どのような状況で買主に引き渡しをするのかを明確にしておく必要があります。

その中で、売主が買主に対して、売買対象の設備を明らかにするものが「設備表」です。

設備表の欄の設備の有無について、「有」とした設備が引き渡しの対象となるためです。

 
Aさん

では仮に、引き渡し後に一部設備が壊れていた場合ってどうなりますか？

 
不動産売却プロ

その場合に、設備表で故障・不具合の有無の欄で確認をして頂くことになります。

設備表に故障・不具合は「無」と記載されていたにもかかわらず、

故障・不具合があった場合には買主は売主に対して修復の請求をすることが出来ます。

 
Aさん

わかりました。補修の「範囲」はありますか？

 
不動産売却プロ

あります。設備表には、「主要設備」と「その他」の設備に分けられております。

主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。

売主への請求することができる部分は、主要設備です。

 
Aさん

そうなんですね。請求できる期間はありますか？

 
不動産売却プロ

はい。あります。

引渡完了後から７日以内に、買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。

 
Aさん

７日以内ですか。

では、設備表に記載された主要設備のうち故障や不具合があったものは

全て修復の対象になるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

いいえ、全てではありません。

主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、

売主の修復義務は負いません。

 
Aさん

わかりました。

では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？

 
不動産売却プロ

それは、不動産会社に売却を依頼する時に、ご記入を頂いた方が良いですね。

 
Aさん

そうなんですね。それは何故なんですか？

 
不動産売却プロ

出来る限り早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、

購入を検討されている方に知らせるためです。

問題がないと分れば、購入希望者も前向きに検討して頂けると思います。

また、売買契約締結時に売主から買主へ設備表について説明をして頂きます。

売却依頼時と売買契約締結時とで、設備の状況が異なることもあり得ますので、

売買契約時に改めてご記入いただいた設備表について、売主から買主へ説明していただきます。

説明することによって、買主が設備に故障・不具合があるかないかを、

またその故障・不具合の内容を知って購入した場合、
引き渡し後のトラブル防止にもつながります。　

 
Aさん

たしかにそうですね。

その他、設備表について注意することはありますか？

 
不動産売却プロ

そうですね、売買契約締結時に設備表を説明した後は、

売主は引渡時までその状態を保たなくてはなりません。

契約締結時の説明と引渡時の設備の状況が異なってしまった場合には、

売主はその設備について修復の義務を負わなくてはならないからです。

今まで通りに生活して頂ければ問題ないかと思います。

 
Aさん

なるほど、よくわかりました。ありがとうございました。

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【買取保証とはどういうものですか？解説します！】

 
Aさん

住み替え先が決まっており早く売却をしたいんですが、

業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです。

何か良い方法はないでしょうか？

 
不動産売却プロ

その場合「買取保証」はいかがでしょうか？

 
Aさん

「買取保証」ですか？どういう制度なんですか？

 
不動産売却プロ

買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、

あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で
不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。

一般的な仲介とは、不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で、

「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。

 
Aさん

仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？

 
不動産売却プロ

言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！

つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら万が一売れなかった時は、

買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。

Aさん
 

売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！
他にはメリットはありますか？

 
不動産売却プロ

売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。

買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、

その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。

また資金計画が狂いにくいので

「いつになったら売れるんだろう？」「∼円を下回ったらどうしよう？」

といった心配をしなくてすみます。

仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、

嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。

 
Aさん

たしかに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば

住み替え先のスケジュールも立てやすいですね。
ただ、最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね。。。

 
不動産売却プロ

確かに不動産会社による買取となるなら、
売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。

不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、
基本的には70%程度で価値は下がると思います。

しかし、買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は
仲介手数料がかかりません。

Aさん

どういうことですか？

 
不動産売却プロ

例えば、不動産が3000万円で売れた場合、

仲介手数料が一般的に96万円に消費税がかかるんですけれども、

買取保証によってかなりの額を節約できることになります。

また買い取ってもらった場合、

引き渡した後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。

この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。

 
Aさん

なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。
あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどを

きちんと把握しておかなければいけないですね。

 
不動産売却プロ

そうですね！

また買取保証では売り手と不動産会社は

「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。

上記媒介契約を結んでいる間は、

他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。

そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。

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【不動産売却に強い不動産会社とは？解説します！】

 
Aさん

不動産売却を考えているのですが、何を基準に不動産会社を選べばいいですか？

高い査定価格を出した不動産会社ですか？

 
不動産売却プロ

いいえ、不動産会社を選ぶときに査定価格が高いという理由だけで

売却の依頼をするのはお勧めしません。

不動産会社によっては売却依頼を欲しいがために

無理やり査定価格を高くしているケースもあるからです。
そういった不動産会社に依頼してしまうと、
結局売れずに最後は相場よりも安く売却というケースも少なくはありません。

Aさん

そうなんですね、

実際に売却が得意な不動産会社の見極め方みたいなのはありますか？

 
不動産売却プロ

どの業界でも同じことが言えますが、

今担当しているエリアでどれ位の売買実績があるのかを聞いてみてください。

マンションなどの不動産は、物件によってそれぞれ良いポイント悪いポイントが違います。

しかし、周辺環境をどのように良く魅せるのかは

エリアで売買実績のある方であれば多くの経験があることにより得意だと思って良いです。

Aさん

たしかに、より実績がある方がより良い条件で売却してくれそうですね！

ただ実績を聞いても判断は難しそうですね・・・

 
不動産売却プロ

たしかに不動産担当者の売却の実績があるかどうかは見極めが難しいと思います。

ただポイントを押さえて確認しておくと、

不動産担当者が担当しているエリアでどれほどの売買実績があるのかが見えてきます。

Aさん

そのポイントはなんですか？

 
不動産売却プロ

まずエリアでの勤続年数を確認することです。

どんなに売れている不動産担当者だとしても、

今の担当エリアになって間もない不動産担当者だとどうしても不安ですよね。

というのも、「この駅はこんなに便利」、「近所の環境がこんなに良い」など、

地域的な話もマンションなどの不動産購入にはつきまといます。

どんなに良い物件でも、周辺環境に満足がいかなければ購入はしてもらえません。

Aさん

それなら私でも判断できそうです！他にありますか？

 
不動産売却プロ

専門性の必要な知識があることですね。

不動産と一言に言っても、どのような不動産を売却したいのかによって条件が変わります。

種別だけでも、マンション・戸建・土地と様々です。

そのため、売却したい不動産が果たしてどのジャンルに含まれ、

それぞれどのような売却活動をするべきか、

熟知している不動産担当者であることが好ましいです。

Aさん

専門性ですか・・・

そうしたらどのような資格をもっているかは確認した方が良さそうですね。

 
不動産売却プロ

そうですね「宅地建物取引士」は、

宅地建物取引業に従事する不動産担当者が持っているべき資格ですが、

担当者の保有率は100％ではないので必ず確認するようにしましょう。

また、買い替え・住み替えの場合ですと、

住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている担当者だと、

お金やローンの相談もできるので助かりますね。

Aさん

資格の確認は私でもできますね。

そしたら査定価格はあまり重要ではないんですね。

 
不動産売却プロ

いいえ、査定価格も大事です。

ただ、「なぜこの査定価格なのか」をしっかりと根拠を提示しながら

説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。

不動産を売却する際は不動産担当者に、査定で出した価格の根拠を確認し、

その際、売りたい不動産のメリットだけでなく、

デメリットも伝えてくれるかどうかを確認することが大事です。

 
Aさん

根拠のない査定価格を提示してくる担当者には依頼してはダメという事ですね。

 
不動産売却プロ

その通りです。どんな不動産会社、担当者に依頼するかは重要なポイントです。

「良い人そう」だけで不動産担当者を決めてしまうと

必要な知識が足りていなくて売却活動に手こずるなんてケースもあります。

ご自身で不動産担当者を選ぶことはなかなか勇気のいることではありますが、

より良い条件で不動産売却をするためにも、

不動産担当者はしっかりと見極めるようにしましょう。

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【未登記建物でも売却できるの？解説します！】

 
Aさん

未登記建物は売買できますか？

不動産売却プロ

はい、売買できます。

ただし、買主様にとってデメリットやリスクがありますので、

売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。

Aさん

買主さんにデメリットやリスクがあるんですか？

不動産売却プロ

はい、一つとして購入し取得したにもかかわらず、

所有権を第三者に主張する事が出来ません。
不動産取引では、通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、
所有権移転登記も行います。

ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。
仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、

登記をした第三者に対して、買主様は所有権を主張することができません。

Aさん

それはとんでもないリスクですね。。。

不動産売却プロ

そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。
次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事が出来ません。

Aさん

融資が受けられないのは、どうしてですか？

不動産売却プロ

それは抵当権が設定できないからです。
融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。
万一、返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。
ところが、抵当権を設定する建物の登記が無ければ、権利設定は出来ません。

Aさん

売買は可能だけれど、

実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない、と言う事ですね。

買主様の名義に登記できるようにするには、どうすれば良いですか？

不動産売却プロ

誰が所有者なのかわかるようにする登記を「保存登記」と言いますが、

「保存登記」をするためにはまず、建物の「表題登記」が必要となります。

Aさん

「表題登記」ですか。

不動産売却プロ

はい、表題登記とは不動産を特定するため、

「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。
建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。

ちなみに、不動産登記法では、表題登記のない建物の所有権を取得した者は、

取得日から一月以内に表題登記を申請しなければ十万円以下の過料となっております。

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【融資承認取得期日って何ですか？解説します！】

 
Aさん

売買契約が済んだので、
あとは引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。

不動産売却プロ

そうですね。お引越し準備など、

まだまだこれからやっていくこともたくさんあるかと思います。

ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか？

Aさん

事前審査ですか？
これから住宅ローンの申し込みをされるとは聞きましたが、

事前審査についてはわからないです。

不動産売却プロ

そうですか。
住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないことではありませんが、

これからされる住宅ローンの本申込の手続きについては、

売主様にも影響がある事なので把握していただいた方が良いかと思います。

 
Aさん

具体的には何を注意しておけば良いでしょうか？

 
不動産売却プロ

契約書や重要事項説明書に、
買主様が利用する予定の銀行やローンの金額の他、

「融資承認取得期日」、「融資利用の特約に基づく契約解除期日」
と記載されているところがあるかと思います。

 
Aさん

ありますね。

不動産売却プロ

その内容を噛み砕いてお伝えすると、

記載されている銀行で、融資承認取得期日に記載されている日までに、

記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、

もし申込をしていながらも否認された場合は、

契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、
つまりなかったことにできるという内容です。

 
Aさん

期日までに申込をしていなかった場合はどうなるのですか？

 
不動産売却プロ

期日を過ぎてから申込をして、融資の承認を得られれば良いのですが、

もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。

 
Aさん

解除になってしまうとどうなるのですか？

不動産売却プロ

白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。

白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が基の支払い主に戻ります。

違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。

Aさん

そうすると引っ越し準備のスケジュールも変わってきますよね。

不動産売却プロ
 

そうなります。
最悪のケースもあり得ることをご理解しつつ、
ご準備は進めていただければと思います。

そういうケースを極力防ぐために、
事前審査というものをやっていただくこともあります。

 
Aさん

先ほどおっしゃっていたものですね。

 
不動産売却プロ

事前審査では、買主様のお仕事や収入、

その他の借入状況についてを中心に審査を行います。

仮審査とも言ったりしますが、

それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。

Aさん

なるほど。とにかく今回は、
融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良いですね。

不動産売却プロ
 

そうですね。

その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが

不動産仲介会社の役割でもありますので大丈夫かと思いますが、

念のためにご注意いただければと思います。

 
Aさん

わかりました。ありがとうございます。


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【抵当権抹消って何ですか？解説します！】

 
Aさん

所有している不動産を売却したいのですが、まだ銀行からの借入が残っているんです。

このような不動産って売れるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

はい、問題ありません。

現在ローンを払っていながらでも売却はできます。

 
Aさん

そうなんですね。

その場合、現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？

 
不動産売却プロ

その場合、現在お持ちの不動産には銀行からの抵当権が付いていますので、

借りたローンを返済して、抵当権を抹消していく必要があります。

所有している不動産を売却した資金での返済または、

手持ちの資金からの返済どちらでも構いません。

 
Aさん

基本的なことですが、抵当権って何ですか？

不動産を購入するときに、銀行から融資は受けたのですが、、、

 
不動産売却プロ

銀行は融資をする際に、不動産を担保とします。

万が一、借入された方がローンの返済ができない場合、

担保にした不動産を競売にかけて売却して債権を回収するためです。

抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して

債権の回収ができる、、、そのような権利のことを抵当権といいます。

 
Aさん

たしかに、融資を受けたときに、

自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。

 
不動産売却プロ

そうですね。

多くの金融機関は融資をする際に、抵当権の設定を求めますので、、、

 
Aさん

では、この抵当権を外さないといけないですよね？

 
不動産売却プロ

はい、そうなります。

前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買いたがらないので、

不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に
抵当権を抹消しなければならないのです。

また、新たに不動産を購入される方に対して、

銀行などの金融機関は、前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。

 
Aさん

抵当権はどうすれば外せるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

ローン残債を一括して繰り上げ返済することによって、銀行は抵当権を外してくれます。

借入されている方が、残債を一括した際に、
銀行は「抵当権抹消書類」を借入者に渡します。

実務的には、抵当権の抹消手続きは、司法書士に委任することが多いため、

あまり馴染みがないかもしれません。

 
Aさん

わかりました。

素人なので、プロの司法書士にお任せしたいと思いますが、

抵当権を抹消するときに必要な書類はありますか？

 
不動産売却プロ

はい、全部で６つあります。

①    登記済証または登記別情報

②    登記原因証明情報（抵当権解除証書）

③    委任状（代理権証明情報）

④    金融機関の資格証明書

⑤    抵当権抹消登記申請書

⑥    登記事項証明書

書類は銀行や法務局で手に入ります。

不動産仲介の担当者が居られれば、ご相談いただいた方がよいですね。

 
Aさん

ちなみに抵当権の抹消費用はどのくらいでしょうか？

 
不動産売却プロ

印紙代や司法書士への金額も含めると、15,000円から20,000円が相場です。

 
Aさん

抵当権の抹消手続きは自分でもできるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

できますが、不動産売却に伴う抵当権の抹消については、

購入者の登記も絡んできますので、
安心・安全、そしてスピーディーな取引を行うためにも

できる限りプロの司法書士に依頼することをおすすめします。

 
Aさん

なるほど、わかりました。ありがとうございました。

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