【相続時の3000万円、特別控除の要件は？解説します！】

 
Aさん

相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたのですが？

 
不動産売却プロ

はい、相続によって空家になった不動産を

相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、

譲渡所得から３０００万円を控除することができます。

 
Aさん

それは昔からあった制度なのですか？

 
不動産売却プロ

2016年4月1日からの時限立法で、

2023年12月31日までとなっています。 

 
Aさん

最近の話なんですね。なぜできたのですか？

 
不動産売却プロ

少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと国策である
「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。

 
Aさん

空家対策が目的なんですね。

では、どのような要件があるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、

相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、

次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。

①昭和56年５月31日以前に建築されていること
②区分所有建物登記がされている建物でないこと
③相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

 
Aさん

昭和56年より以前の建物なんですね。

不動産売却プロ

はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を

「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。

周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、

4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。

これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。

 
Aさん

区分所有建物というと？

不動産売却プロ

建物の中で複数に区分され、

各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、
マンションなどが分かりやすいと思います。

 
Aさん

一人で居住していたものでないとダメなんですね。

 
不動産売却プロ

他に居住している人がいると空家ではないので、

対策の趣旨とは異なってきますからね。

 
Aさん

逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか？

不動産売却プロ

老人ホーム等への入所直前まで居住していて、

要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、
相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、

などの要件を満たせば適用の対象となります。

 
Aさん

賃貸で貸したりしていた場合はどうですか？

不動産売却プロ

事業、貸付、居住の用に供されていない事、

という要件がありますので適用の対象にはなりません。

また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので
注意が必要です。

 
Aさん

その要件を満たせば適用ですか？

不動産売却プロ

いいえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、

売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、
建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

 
Aさん

たくさん要件がありますが、

全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか？

 
不動産売却プロ

それも違います。

これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の
12月31日までとなっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

 
Aさん

期間が限られているんですね。

不動産売却プロ

はい、そうなんです。

それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、

親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、

手続きや証明書類や確定申告の必要があります。

 
Aさん

これはかなり難易度が高そうですね。

不動産売却プロ

相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、

税金に関しては税理士、解体には解体業者と、
様々な専門家との連携が必要となります。

買主様を探すだけでなく、

それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが
重要になってくると思います。

Aさん

わかりました。ありがとうございます。

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【住宅ローンの支払いに困った時は？解説します！】

Aさん

住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

不動産売却プロ

はい、新型コロナウイルスの感染拡大により、
返済困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、
50人に1人は返済が困難になるといわれています。
最近では、例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思います。

Aさん

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか？

不動産売却プロ

そうですね、まずは借入をしている金融機関に相談することをお勧めします。
金融機関は返済が困難になった場合、
支払猶予などをしてもらえる場合があります。
その他、無駄な出費を減らすことや、
家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

Aさん

その他にありますか？

不動産売却プロ

公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。
様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

Aさん

分かりました。
逆にやってはいけないことはありますか？

不動産売却プロ

一番やってはいけないことは「放置」することです。

Aさん

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

不動産売却プロ

はい、意外と多くの方が支払えなくなって、
そのまま放置してしまうケースがあります。

Aさん

なるほど、放置してしまうと良くないのですか？

不動産売却プロ

はい、良くないです。
優遇金利の停止はもちろん、
最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。
その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

Aさん

競売ですか？それは大変ですね。

不動産売却プロ

そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

Aさん

その他に何かありますか？

不動産売却プロ

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、
ギャンブルにお金をつぎ込むこと、
副業などの無理なバイトをされるのもお勧めしません。
体は大事な資本です。

Aさん

わかりました。
住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに
相談をしていこうと思います。

不動産売却プロ

はい、その方が良いと思います！


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【生産緑地問題って何ですか？解説します！】

Aさん

生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、
このまま持っていても問題はありませんか？

不動産売却プロ

生産緑地に指定されている土地の所有者は
30年間の営農義務というものが課されておりまして、
農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、
原則として建物を建てることができないこととなっています。

1991年から生産緑地の指定が始まり、
2022年には多くの土地が指定から30年を経過するため
営農義務が解除されます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は
固定資産税が減税されているのですが、
解除されるとその減税が受けられなくなり、
これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

不動産売却プロ

現在は、その土地で農業をされているのですか？

Aさん

いいえ、少し野菜を育てている程度ですので
早く売却した方が良さそうですね。

不動産売却プロ

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、
今すぐに売却することはできないんです。
生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、
その後に売却することができるようになります。

Aさん

そうなんですね。私の土地以外にも、
近辺に生産緑地になっている土地がいくつもあるのですが？

不動産売却プロ

生産緑地に指定されているのは、
面積では全国で合計6.6万haと言われていて、
三大都市圏特定市内だけで1.2万haとなっています。

特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限を迎え、
指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予測されています。

生産緑地は500平米以上の土地ですので、
土地は将来的にはマンションの供給が過多になり、
周辺の不動産相場が下がるのではないかという懸念があります。

Aさん

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれませんね。。。

不動産売却プロ

その可能性はあります。
ですので、2017年に生産緑地法が改正されて、
特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。

また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、
農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

Aさん

いろいろな選択肢があるんですね。
もし売却する場合、何かアドバイスをいただけますか。

不動産売却プロ

そうですね、一番は
価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを
地元の信用できる不動産会社に相談していただくことですね。
そのエリアにどれほどの生産緑地があって、
また、どれぐらいの方が売却するのかによって状況が変わって来ます。

地元の不動産会社にご相談いただき、
状況を確認しながら売却のタイミングを相談いただければと思います。

Aさん

わかりました、ありがとうございます。


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【空家所有者に対する責任が厳しくなった？空き家問題について解説します！】

 
Aさん

現在所有している空き家を管理するのが大変で、

どのようにしたらいいかわからないんですが…

 
不動産売却プロ

近年、同じように悩まれている方が多く、

誰にも使用されていない空き家が急増し、問題となっております。

この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

 
Aさん

「空き家対策特別措置法」ってなんですか？

 
不動産売却プロ

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、

衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、

2015年2月に全面施行された法律のことです。

空き家対策特別措置法が施行されたことにより、

管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、

問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、

所有者に管理を行うよう指導をしたり、
状況の改善を促したりできるようになりました。

 
Aさん

特定空家に指定されたらどうなるんですか？

 
不動産売却プロ

例えば、

建物が老朽化して倒壊しそう、

庭の草木が成長して道路まではみ出している、

捨てられたゴミのせいで害獣が発生している

などの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、

所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。

「空き家対策特別措置法」では、

所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、

市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、
そして勧告しても状況が改善されなかった場合は

命令を出すことができるようになりました。

Aさん

それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？

 
不動産売却プロ

所有している空き家が特定空家として指定されたのち、

指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、

固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあります。

その場合、税金の負担が重くなってしまうので、

改善が難しい場合は空き家を解体するか、
可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

 
Aさん

結構大変なんですね…
空家を所有している皆さんはどうされてるんでしょうか？

 
不動産売却プロ

一般的に修繕をして住まいとして使用するか、
売却を検討されております。

現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、

耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には、

譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から
3,000万円を特別控除できる制度もありますので、

まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

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【居住用財産の特別控除とは何？解説します！】

 
Aさん

マイホームを売却した時の税金って、何か特例があるんですよね？

不動産売却プロ

「売却」つまり「譲渡」したことで利益が発生した場合は、

不動産譲渡所得税が課税されますが、居住用財産の場合

売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります。

Aさん

3000万円ですか。それは大きいですね。

不動産売却プロ

ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。

Aさん

では、その要件を教えてください。

不動産売却プロ

まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから
3年目の年末までに売却する事です。

Aさん

では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか？

不動産売却プロ

賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。

Aさん

建物が古くなって、解体した場合はどうですか？

不動産売却プロ

取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、

住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。

ただし、建物がある場合と異なり、

その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。

Aさん

その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？

不動産売却プロ

所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、

所有期間も居住期間も適用に関係はありません。

但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、

買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。

Aさん

例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？

不動産売却プロ

『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、

配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。

Aさん

共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けられるのですか？

不動産売却プロ

共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。

Aさん

計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、

手続きしないでも良いのですか？

不動産売却プロ

いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。
かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。

但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、

この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

Aさん

他に注意点はありますか？

不動産売却プロ

この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、

仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。
不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。

Aさん

わかりました、ありがとうございます。

【どんなところに注意して依頼先を決めればいいの？解説します！】

 
Aさん

現在、日本の不動産会社ってどのくらいあるのですか？

 
不動産売却プロ

おおよそ、12万業者ありますね。

Aさん

１２万！そんなにあるのですか？

実際、どの会社に相談するか迷いそうですね、、、

不動産売却プロ

そうですね。ですが、不動産の相談をする際にいくつかチェックして頂ければ、

ピッタリの会社が見つかると思いますよ。

Aさん

それはどんな会社ですか？

 
不動産売却プロ

はい、一口に「不動産会社」といっても、いくつもの業態があります。

売買、賃貸、管理、分譲など様々です。

不動産会社も専門分野がありますから、全てに対応できるわけではありません。

Aさん

そうなんですね。

では、売買で相談したい時には、どの会社に相談したら良いですか？

 
不動産売却プロ

そうですね。売買でも購入か売却か、にもよりますね。

Aさん

それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか？

 
不動産売却プロ

その場合であれば、購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。

また、ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、

売主から直接依頼をされていることも考えられるので、

条件面での交渉もしやすかったりします。

Aさん

では、売却を依頼する時はどうでしょうか？

 
不動産売却プロ

それでしたら、その会社のホームページをチェックし、

「経営理念」や「社員紹介」などがしっかり掲載されている会社は

お客様対応もきちんとしている会社が多いですね。

 
Aさん

最近では、まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えていますが、

どうなんでしょうか？

 
不動産売却プロ

そうですね。簡単に依頼できるからこそ、

最低限、依頼される会社のホームページなどを確認する必要があると思います。

Aさん
 

他にチェックすることはありますか？

 
不動産売却プロ

最近では、売却専用のホームページがある会社も増えております。

売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、役に立ちます。

また、そのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談できると思います。

Aさん

不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、

次回は確認してみようと思います。

 
不動産売却プロ

はい、その方がよいですね。

Aさん

わかりました。他にはありますか？

 
不動産売却プロ

仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。

不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、相応の理由があります。

安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方がよいですね。

Aさん

仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方が良いですか？

 
不動産売却プロ

売買の場合には、引渡し後も関係性は続きます。

全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので、

気を付けて頂きたいなと思います。

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【離婚した妻と共有名義の不動産はどうなるの？解説します】

 
Aさん

実は離婚することになったのですが、
家が妻との共有名義になっています。

売却するにはどう進めれば良いですか？

 
不動産売却プロ

そうですか・・・

離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は
夫婦それぞれで分け合うことになっており、

不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、

例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、

その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

 
Aさん

住宅ローンを払っているのは私なのですが、
それでも2分の1ずつになるのですか？

 
不動産売却プロ

お気持ちは理解できますが、そうなんです。

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、

将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、

万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

 
Aさん

何か特別な手続きが必要なのですか？

 
不動産売却プロ

住宅ローンが残っていない場合は、

離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、

譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで
公平に財産分与できるので比較的簡単です。

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は

持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、

ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

 
Aさん

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか？

 
不動産売却プロ

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、

物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで
連帯保証人を外してもらう方法があります。

 
Aさん

なかなか難しいかもしれませんね・・・

 
不動産売却プロ

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、

売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、

現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、
査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

 
Aさん

そうですね。それでは査定をお願いします。

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【一般媒介と専任媒介、どちらがいいの？解説します！】

 
Aさん

売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、
どちらにしたらいいでしょうか？

 
不動産売却プロ

まず最初にどちらの契約を選択したとしても、

最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。

しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、

どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。

それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえで

お客様にあった媒介契約を選ばれたら良いかと思います。

 
Aさん

そうなんですね。それぞれの特徴を教えて下さい。

 
不動産売却プロ

まず一般媒介契約の最大の特徴は、
複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

複数の会社の競争原理を利用することで、

一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。

また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト、

レインズへの物件情報登録の義務がありません。

レインズに登録することは
広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、

中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もいます。

その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

 
Aさん

複数社に依頼できるのは良いですね！

 
不動産売却プロ

そうですね、ただ一般媒介契約の場合、
不動産会社は活動報告義務がありません。

なので売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか
把握する事ができません。

また複数の会社と契約するということは、
不動産会社にとしては一生懸命営業をしても、

最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。

そのため、駅チカ物件や築浅物件などの人気物件以外は、

宣伝費や広告費をかけてもらえず、
売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。

 
Aさん

所有している物件の状況やエリアによって、
おすすめの媒介契約があるんですね。

次に専任媒介契約の特徴を教えて下さい。

 
不動産売却プロ

専任媒介契約の特徴は、
不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。

例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、

A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、
物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。

そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。

不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、
状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも手間が少ないです。

特に空き家などの場合は
鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。

 
Aさん

手間が少ないのは良いですね、

ただ1社だとちゃんと販売活動してくれるか不安ですね・・・

 
不動産売却プロ

ご安心ください。

不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から７営業日以内にレインズに登録し、

2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが義務づけられているので

売主は不動産会社の活動状況が把握し易いです。

ただ、おっしゃられたように不動産会社１社の販売力頼みになりますので、

不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、
不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

 
Aさん

活動状況を把握できるのは安心ですね、

ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが…

 
不動産売却プロ

はい、最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。

ただその場合は「専任媒介」をおすすめします。

というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、

確実に売却したい方に寄り添うことができる専任媒介契約が良いのです。

売却成功のポイントは信頼できる不動産会社、
そして信頼できる営業マンに出会うことです。

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【相続放棄って何ですか？解説します！】

 
Aさん

相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないのですか？

 
不動産売却プロ

 いえ、必ずしも受け取る必要はありません。

仮に受け取る遺産が、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、

「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。

 
Aさん

この２つの違いは何がありますか？

 
不動産売却プロ

 「相続放棄」は文字通り、一切の相続を放棄することです。

「放棄」すると相続人でなかったことになり、
その子や孫も代襲相続することができなくなります。

これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。

 一方、「限定承認」とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、

マイナスの財産を引き継ぐことです。

場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、

超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。

 
Aさん

では、相続財産が分からないときは、「限定相続」をした方が良さそうですね。

 
不動産売却プロ

 そうなのですが、「限定承認」は相続人全員が合意し、
共同で行う必要がありますので注意が必要です。

 
Aさん

相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか？

 
不動産売却プロ

相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。

期限を過ぎてしまうと、
相当の理由がある特殊な場合以外は、「無条件」で相続することになります。

 
Aさん

なるほど、その他に何か気を付けることはありますか？

 
不動産売却プロ

「相続放棄」も「限定承認」も
相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。

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【相続登記の費用っていくらかかるの？解説します！】

 
Aさん

相続が発生したときに、どういった手続きが必要になりますか？

 
不動産売却プロ

お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を

相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要となります。

 
Aさん

では、相続登記とはどのように行えばよろしいのでしょうか？

 
不動産売却プロ

まずは、相続する不動産についての調査が必要となります。

法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。

土地には地番、建物には家屋番号がありますが、
住所とは異なり複数となっていることもあります。

法務局で住所から確認したり、
権利証や固定資産税納税通知書などから確認することもできます。

 
Aさん

その次はどうしたらいいですか？

 
不動産売却プロ

次に、相続人の調査になります。

遺言書などがない場合は、法定相続人全員での手続きとなり、

まず、法定相続人が誰であるかを確定させるためにも

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、

戸籍謄本・改正原戸籍・除籍謄本など、複数の役所での取得をしなければなりません。

遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数がかかります。

 
Aさん

難しそうですね。

 
不動産売却プロ

相続登記に必要な書類であることを申請時に伝えると良いかと思います。

そして、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明も必要です。

 
Aさん

じゃあ、役所からの書類が揃えば完了ですか？

 
不動産売却プロ

いいえ、遺産分割協議書の作成が必要となります。

遺産分割協議書とは、

相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。

協議書には、相続人全員が実印を押印することになります。

ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。

 
Aさん

その他には？

 
不動産売却プロ

相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。

 
Aさん

かなり大変そうですね。全部自分でやらないといけないのですか？

 
不動産売却プロ

ご自身で行うことも可能ですが、

書類の作成や、すべての書類が揃ったか確認することは大変です。

司法書士は、国家資格を持った登記に関する専門家ですので、

依頼をされるのが良いかと思います。

不動産会社には、通常提携先の司法書士事務所がありますので、

一度相談してみてください。

 
Aさん

プロに任せるのが安心ですね。

でも、費用はどれくらいかかるのですか？

 
不動産売却プロ

役所で取得する処理はどれも数百円程度です。

次に、登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は

固定資産税評価額の1000分の4、つまり0.4％です。

また、司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。

相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、

一般的には6万円～10万円くらいが相場ではないでしょうか。

 
Aさん

物件の評価によっても変わるんですね。結構費用がかかりそうですね、、、

相続登記って、必ずしないとダメなんですか？

 
不動産売却プロ

現在のところは、不動産登記は義務ではなく任意です。

ですので、相続登記も義務ではなく任意です。

申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。

例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が

かなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであった、というケースもあります。

 
Aさん

じゃあ、しなくてもいいのですね。

 
不動産売却プロ

ここで詳細は省きますが、
民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。

不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、

相続登記が完了していないと行うことができません。

また、相続が発生する度に相続人が多くなり、中には行方不明で連絡が取れない方や、

認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあります。

いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。

司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用がかかっても相談・依頼し、

相続登記することをお勧めします。

 
Aさん

なるほど、よくわかりました。

 
不動産売却プロ

なお、2024年を目途に相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記をするよう

義務付ける法案が可決されました。

今後は、手続きが変更となり、過料などが課されることになるかと思います。

 
Aさん