【相続財産の還付とは何か？解説します！】

 
Aさん

相続税の税率は何パーセントくらいなんですか？

 
不動産売却プロ

相続税は超過累進課税となっており、

取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、

最高で55％となっています。

 
Aさん

55％！？すごい税率ですね。

 
不動産売却プロ

土地が相続財産に含まれている場合、

土地の評価額が非常に重要になってきます。

 
Aさん

でも、たしか土地の評価額は相続税路線価とか、

倍率によって決まると聞きましたが？

 
不動産売却プロ

路線価は、その路線・道路についている標準単価です。

実際の取引価格などには大きく影響が出る

土地の形質・高低差・周辺環境や法制限などについては考慮されていません。

 
Aさん

たしかに、向きも間口も路線価には関係ないですね。

 
不動産売却プロ

これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、

納税額が低くなることもあります。

相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

 
Aさん

税金の専門家なので、、、税理士ですね。

 
不動産売却プロ

そうです、税理士です。

ただし、税理士にも得意分野があるようです。

法人に強い税理士がいらっしゃるように、
相続に強い税理士に相談するのがいいですね。

 
Aさん

でも、すでに申告が終わっている場合はどうしようもないですよね？

 
不動産売却プロ

申告して納税すれば終わりではないんです。

5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるんです。

 
Aさん

それは怖い。備えあれば憂いなしですね。

 
不動産売却プロ

それに、一度決まった遺産分割協議は基本的にやり直すことができません。

当初から正しい土地の評価が分かれば、

遺産分割協議の内容も違ってくることがあります。

 
Aさん

でも、相続に強い税理士ってどのように探せばいいですか？

 
不動産売却プロ

ホームページで検索することも可能ですが、

不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。

不動産は相続の話が非常に多いので、

詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

 
Aさん

なるほど、よくわかりました。

【相続財産の遺留分とは何？解説します！】

Aさん

遺言書とは何でしょうか？

不動産売却プロ

遺言とは財産を持っている人が、
誰に、どの財産をどのくらいあげるかを決めておくことです。

それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。

 
Aさん

遺言書を作成するメリットは何でしょうか？

不動産売却プロ

遺言書を作成するメリットは、
残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。

遺言書を作っておくことで家族間での争い、
いわゆる『争続』を防ぐことができます。

 
Aさん

「争続」となってしまい、
スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか？

不動産売却プロ

延滞税が課されることになります。

法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。

 
Aさん

それは大変ですね。。。

不動産売却プロ

遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。

家族間での争いを防ぐためにも、
是非、お早めにご準備頂ければと思います。

 
Aさん

ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか？

不動産売却プロ

遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは被相続人の自由ですが、
まったく自由となると、愛人や他人などに分け与えてしまい、
遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。

こうした事態を避けるために、
一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。
これが「遺留分」です。

 
Aさん

遺留分はどのように請求するのでしょうか？

不動産売却プロ

遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。

これを「遺留分の減殺請求」といいます。

減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。

 
Aさん

もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか？

不動産売却プロ

その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

 
Aさん

減殺の請求に期限はあるのでしょうか？

不動産売却プロ

遺留分の減殺を請求できる期限は、
相続があったことを知った日から１年以内、
侵害されていることを知らなかった場合は、
それを知ってから１年となります。

また、相続の開始から10年を経過すると、
「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意が必要です。


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【遺産分割協議とは何か？解説します！】

 
Aさん

遺産分割協議とは何ですか？

 
不動産売却プロ

相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

 
Aさん

では、遺産分割協議って何をしたらいいですか？

 
不動産売却プロ

まずは、故人の出生から亡くなられた時までの戸籍謄本をすべて発行します。

最初に本籍地の役所へ問い合わせをしていただければと思います。

本籍地が変更されている場合には、新しい本籍地から辿っていただくといいですね。

遺産分割協議は、その戸籍に載っている関係者全員で行う必要があります。

 
Aさん

例えば、相続人の中に未成年者などの法律行為ができない方がいる場合は
どうしたらいいですか？

 
不動産売却プロ

その場合には、家庭裁判所で特別代理人を選定し、

遺産分割協議に加わっていただく必要はあります。

特に、未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため

利益相反となってしまうので特別代理人にはなれません。注意が必要です。

 
Aさん

相続人の中に失踪者がいた場合にはどうでしょうか？

 
不動産売却プロ

その場合にも不在者財産管理人を家庭裁判所で選任していただき、
協議に加わっていただきます。

 
Aさん

協議や分割の仕方はどうしたらいいでしょうか？

 
不動産売却プロ

基本的には話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。

代表的な分割方法は4つです。

①   現物分割

形を変えず、そのまま分ける方法です。

例えば、不動産は長男、現金や株は次男に分けるなどといった方法です。

②   換価分割

相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法です。

③   代償分割

1人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡すという方法です。

④   共有分割

不動産などを、持分を設定して分ける方法です。

 
Aさん

実際に協議が終わった後の進め方を教えてください。

 
不動産売却プロ

相続人全員が合意したら、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

 
Aさん

遺産分割協議書は、どのように作成したらよいでしょうか？

 
不動産売却プロ

相続人がそれぞれ戸籍、実印、印鑑証明を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。

相続人の中でどなたか1人が進行役を務めていただくとスムーズにいきますね。

なかなか一度に集まれない場合には、進行役がそれぞれ相続人と話を行い、

協議書を作成して郵送で行うケースもあります。

 
Aさん

どういった手順で進めていけばよいのでしょうか？

 
不動産売却プロ

以下の手順で進めていくとスムーズに行えます。

①   遺言書の有無の確認

②    借金を含めた相続財産の確認

③    相続人の確認

④    遺産分割協議書の作成

⑤    相続人全員の署名・押印

 
Aさん

最初に遺言書を確認するのは、何か意味があるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

例えば、遺産分割協議がまとまったとしても、後から遺言書が出てくると

その遺言書の方が優先されてしまうため、せっかく遺産分割協議が無駄になってしまいます。

ですので、遺言書の有無の確認が最優先になるのです。

 
Aさん

その他、気を付けておくべきポイントはありますか？

 
不動産売却プロ

遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。

また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もありますので、

事前に問合せをしておくのがいいかもしれません。

また、書類作成には税理士や会計士などの専門家にご相談いただくのもお勧めいたします。

 
Aさん

ありがとうございました。

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【リバースモーゲージとリースバックの違いは何？解説します。】

 
Aさん

最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが、

「リバースモーゲージ」とはどう違うのでしょうか？

 
不動産売却プロ

まず金銭面ですが、「リバースモーゲージ」とは所有不動産を担保に

金融機関から融資を受けることを言います。

元金については、所有者が亡くなられた際に返金していただきます。

返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。

 
Aさん

では、「リースバック」はどういうものになりますか？

 
不動産売却プロ

「リースバック」は所有不動産を不動産買取業者に売却をしていただき、売却金を取得します。

両者とも、資金調達をしてもそのままその不動産に住み続けられるという点は共通しています。

 
Aさん

では、違いは何ですか？

 
不動産売却プロ

「リバースモーゲージ」の場合、不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、

「リースバック」は不動産買取業者に所有権が移転しますので、

この点が最も大きな違いになります。

 
Aさん

他に何かありますか？

 
不動産売却プロ

「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を締結していただき、

貸主へ賃料を支払っていただく必要があります。

 
Aさん

「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか？

 
不動産売却プロ

「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、

融資を受けることができるので、愛着のある地域から引越しをする必要がありません。

「リースバック」も同様に、売却後も住み続けることができるのがメリットです。

 
Aさん

では、デメリットは何ですか？

 
不動産売却プロ

「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの制約があります。

例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。

また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければなりません。

「リースバック」は、「リバースモーゲージ」と比較すると制約は少ないのですが、

所有権が移転する「売却」となりますので、

手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。

 
Aさん

「リースバック」を選択した場合、賃料はどう決まるのですか？

 
不動産売却プロ

取り扱いの業者様により異なりますが、

基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いですね。

同じく、敷金礼金についても敷金のみで、礼金は取らない業者様も増えています。

 
Aさん

仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか？

 
不動産売却プロ

こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を

売買契約書に記載することもできるかと思います。

 
Aさん

リースバックで資金を得て、住み続けたけど契約者が亡くなった場合、

残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか？

 
不動産売却プロ

契約者ご本人様が亡くなられた場合、一定の審査が必要になりますが、

審査の結果によっては、そのまま住み続けていただくことも可能です。

 
Aさん

その場合、保証人は必要でしょうか？

 
不動産売却プロ

リースバックを利用される際には、保証会社を利用していただく必要があります。

保証会社は保証人に替わり、貸主に家賃を保証するものですので、

保証人を立てる必要がないケースがほとんどです。

保証人ではなく、緊急連絡先をご本人様以外でご指定いただくことはあるかと思います。

詳細については、実際に取り扱いをされる保証会社様にお尋ねください。

 
Aさん

なるほど、それなら安心ですね。ありがとうございました。

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